2019年房地产运营管理交流讲义.ppt

重点： 各部门参与，保证各数据的准确性、方案的可实施性、定位的准确性，保证后期实际运营与可研阶段的符合性（如产品定位、成本、项目收益）； 各部门参与，提前梳理项目难点硬伤，提前研究解决方案，缩短开发周期； 定位前置到拿地阶段，保证可研的准确；保证拿地后即可开始相应的规划设计及前期手续的办理，以缩短开发周期。 三、实战配合 土地获取 三、实战配合 项目定位 营销 管理部 前期 开发部 合约 商务部 财务 资金部 投资 管理部 规划 设计部 项目定位 地块属性分析，市场调研（目标客群、竞品），项目SWOT分析，结合公司经营目标，提出客户定位、产品定位建议；参与总平规划分析、对建筑、园林风格提出建议、提出配套建议； 地块技术指标分析、参与市场调研（目标客户需求、竞品产品研究），根据客户及产品定位，结合地块技术指标（日照、密度、退线、控高、容积率等），拿出规划强排方案，并提出建筑、园林风格建议方案、户型设计建议等； 参与地块属性分析、市场调研、项目SWOT分析，根据可研报告，结合公司经营目标，对客户定位、产品定位提出建议和意见； 根据产品定位，结合地块土地属性及规划指标条件等，对项目定位的可实现性进行判断分析，寻找解决途径； 根据产品定位及客户需求，进行建安成本预估和分析； 根据产品定位、项目分期建议等进行投资分析、资金策划 重点： 准确定位的重要性：一个项目的成功，可能不仅是定位准确，但定位准确一定是基础条件；一个项目的失败，可能有多方面原因，但是定位错误，项目必定失败； 如何保证定位准确：充分的市场研究、深入的地块属性的研究，准确的找到本项目在市场中的定位（与地块属性匹配的客群、与目标客群对位的产品）； 定位准确与否对开发周期产生重大的影响。 ? 三、实战配合 项目定位 三、实战配合 规划设计部 营销管理部 客户关系中心 合约商务部 设计 规划设计、建筑方案设计（单体设计、户型设计、立面设计等）、精装设计、园林设计 研究客户需求、研究产品（竞品、我们自身的差异化）、组织和管理设计工作、对设计成果提出专业意见，产品定位落地的过程； 与设计部一起研究客户需求、研究产品，站在客户的角度对设计成果提出审核意见和建议； 参与客户需求研究，根据客户关注点及非关注点进行成本的分配，进行项目建安成本的预估； 重点： 产品的设计必须符合目标客户的需求，客户需求研究不仅是营销部和客户关系中心的事，同样也是设计部、合约部的必做功课； 不是越复杂的产品越好，户型多、立面线脚复杂不一定能吸引更多的客户、不一定给客户创造更多的价值，反而却使得我们设计周期、施工周期都增长； 产品标准化（如刚需产品户型标准化、单体建筑标准化）可以缩短设计周期、施工周期。 ? 三、实战配合 规划设计、建筑方案设计（单体设计、户型设计、立面设计等）、精装设计、园林设计 三、实战配合 前期报批报建 五证一书、市政报装、协助各项验收； 前期 开发部 营销 管理部 项目 发展部 客户关 系中心 合约 商务部 规划 设计部 报批报建 财务 资金部 配合前期各节点设计、出图； 各服务资源的招标、设计勘察、外部总包、监理招标； 各项前期费用的缴纳支付（土地出让金、一级开发补偿费、基础设施配套费、土地契税等）、资金证明的出具、办理开发贷； 销售方案的编制、价格表的填写； 项目发展经理全程参与并牵头协调前期报建工作； 大小产证办理 前期流程图 特点： 各业务部门相互交叉、互为前置条件； 环环相扣、互为制约； 办理周期长短有弹性空间，但往往也最不可控。 ? 三、实战配合 前期报批报建 三、实战配合 示范区开放及建设 提出售楼处、样板区销售动线、功能需求、面积需求、风格建议；确定样板户型；参与售楼处、样板区平面设计审核；参与示范区园林、室内设计审核；进行示范区现场包装； 相关示范区的承供商选择（成本把控、采购周期）； 示范区设计（标准化、各专业同步）； 营销 管理部 项目 发展部 规划 设计部 示范区 财务 资金部 示范区施工建设； 重点： 示范区对于开盘时间及开盘销售结果的影响（蓄客的时间、