2019年房地产价格和价值.ppt

第三章 房地产价格和价值 一、学习要求 本章主要介绍房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。 二、内容讲解 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 ①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 ②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。 房地产价格的形成条件 二、房地产价格的形成条件 （一）有用性 一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。 （二）稀缺性 一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。 房地产价格的形成条件 （三）有效需求 人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。 为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题—哪些人获得，哪些人不获得。 物品分配方式 归纳起来，古今中外主要有以下6种分配方式：①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。③抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品就归谁。④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。⑥价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归谁。 在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；价格下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。 房地产价格含义练习 1．房地产价格是由房地产的（　）三者相互结合而产生的。（2003年考试试题） A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 答案：A 房地产价格与一般物品价格的异同 第二节 房地产价格与一般物品价格的异同 一、相同之处 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，又有不同的地方。它们的相同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。 二、不同之处 （1）房地产价格受区位的影响很大。 （2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （3）房地产价格形成的时间较长。 房地产价格与一般物品价格的不同之处 （4）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。 房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。 （5）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（也称为买卖价格，通常简称价格）；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（也称为租赁价格，通常简称租金）。从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。 房地产供求与价格 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求取方法是收益法 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求 （一）房地产需求的含义 房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。 决定房地产需求量的因素 （二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价