2019年收益法的基本原理.ppt

房地产评估—王阿忠 第五章 　收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的计算公式 第三节 净收益 第四节 资本化率 第五节 剩余技术 第六节 收益乘数法 第七节 收益法总结和运用举例 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观和理价格或价值的方法。 从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。 普遍适用的收益法原理是： 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。 货币的时间价值就是指现在的钱币在将来具有更高的价值。 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：（1）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（3）获得该净收益的可靠性。 二、收益法适用的对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。 第二节 收益法的计算公式 一、最一般的公式 二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 1、收益年限n为无限年 2、净收益每年不变为a 3、资本化率大于零为r 三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 (1)直接用于计算价格 例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限是50年，至今已使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可以获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5%。该宗房地产的收益价格为： （2）不同年限价格的换算 为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换算： 例6-3 已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，资本化率为12％，试求其30年收益权利的价格。 （3）比较不同年限价格的高低 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/平方米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗房地产价格的高低。 通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于A房地产的价格,实际上却高于A房地产的价格（2179.472114.81）。 四、净收益在未来的前若干年有变化的公式 （1）??? 收益年限无限年的公式 （2）收益年限有限年的公式 例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10%，该房地产的收益价格为？ 五、净收益按一定数额递增的公式 （1）收益年限无限年的公式 例6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，受益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%。该宗房地产的收益价格为？ （1）收益年限无限年的公式 V=a/(r-g) （2）收益年限有限年的公式  假设前提是： 1.净收益按一定比率递增； 2.资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g（当相等时，V=a*n/（1+r）） 3.收益年限为有限年。 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的收益价格为？ 预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式 此公式的假设前提是 1.已知房地产在未来第t年末的价格为Vt； 2、已知房地产未来t年（含第t年）的净收益。 例6-13 某宗房地产现行的价格为2000元/平方米，年净收益为200元/平方米，资本化率为10％。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平方米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 例6-14 目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达