2019年房地产价格培训.ppt

3.4房地产内在因素和周边环境因素 土地的区位 建筑物的外观 朝向、结构、内部格局、设备配置状况 施工质量 所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等 4、房地产估价 4.1房地产估价的概念 房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。 房地产估价具有两个鲜明的特性：科学性和艺术性。 房地产估价报告的基本内容 （1）封面；（2）目录；（3）致委托方函；（4）估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。 估价报告包括8大部分 4.2房地产估价的意义与作用 1.为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。 2.为建立股份制企业、合资、合营、国有企业转制、企业兼并、破产等经济活动服务。 3.为信贷、保险等金融活动服务。 4.为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。 5.为政府征税服务。 6.为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务。 7.房地产估价是国家对不动产管理的重要依据。 8.房地产价格评估，可为政府确定土地使用权出让金，制定基准地价、标定地价和各类房屋重置价格，提供可靠依据，以便加强对房地产市场的管理。 4.3房地产估价的原则 对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。 4.3.1合法原则 合法原则的具体要求有以下三个方面： 1.估价时必须确认估价对象具有合法的产权。2.要求估价时所涉及的估价对象的利用方式必须是合法的。 3.如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的。 5.4.3.2最有效使用原则 遵循最有效使用原则，要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，最佳、最高、能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 1.保持现状前提 2.转换用途前提 3.装修改造前提 4.重新利用前提 5.上述情形的某种组合。 4.3.3替代原则 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4.3.4贡献原则 在房地产估价时，可以以房地产的未来收益作为房地产的当前价值的评估。 4.3.5估价时点原则 估价时点是评估房地产价格的时间点，估价对象状况和相关制约条件是以该时点为基础。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 5.4.4房地产估价程序 1.明确估价基本事项 （1）明确委托方所提出的估价目的，不同的估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。 （2）了解估价对象，主要包括估价对象的物质实体状况和权益状况。 （3）明确估价时点，估价时点应根据估价目的确定。 （4）签定估价合同，明确委托人所要求的估价任务完成期限。 2.拟定估价工作计划 3.搜集估价所需资料 4.实地查勘估价对象 5.测算被估房地产价格 6.撰写房地产估价报告 5.4.5房地产估价的基本方法 5.4.5.1市场比较法 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法适用于房地产市场发育程度较好、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。 市场比较法应先尽量收集交易实例，然后从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的实例应是估价对象的类似房地产，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格是正常价格或可修正为正常价格。选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行修正，使其统一到被估房地产在评估基准日的市场状态下的水平。主要的修正因素为交易情况因素、交易环境因素、交易日期因素、个别因素。 基本计算公式是： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×交易环境修正系数×个别因素修正系数 最终将选取的多个可比交易实例，进行各项修正之后，综合考虑利用适当的统计方法确定评估结果，求出房地产估价。 例： 为评估某商铺2002年I0月1日的正常市场交易价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料见表5.1。 ? 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 6000（人民币/平方米） 600（美圆/平方米） 5500（人民币/平方米） 成交日期 2002年1月1日 2002年3月1日 2002年7月1日 交易情况 +2%