万科·城市花园2012营销计划.pdf

万科·城市花园2012营销计划 2012年2月 壹、市场分析 贰、产品分析 叁、客户分析 肆、推广渠道分析 伍、销售目标及策略 壹、市场分析 宏观环境分析 量价成交分析 竞品分析 市场分析 宏观环境分析 量价成交分析 竞品分析 市场分析 宏观环境分析 量价成交分析 竞品分析 青岛地方政策 2011年1月29日青版 2011年10月16日首套 青岛限购令12月20 “限购令”颁布 房贷利率上调，波及 日延期，持续时间 青岛等二线城市 尚未明确 本次限购令对改善性 住房与投资性置业影 首套房贷利率上调直 限购令执行的10个 响较大，对刚需住房 接影响到“刚需”客 月内，青岛楼市成 影响相对较小，但是 户的购房心态，它提 交量同比下降16%， 会对购房者置业心态 高了购房者的预算资 8-11月的4个月中房 造成影响，购房者会 金，进一步加重了市 价3次出现环比下 一再观望，置业行为 场观望情绪，这一举 降，房价已明显进 将更加理性。 措的出台使四季度整 入下行通道。 体市场去化愈发严 峻。 在一年的限购和紧缩货币政策的影响下，大部分开发商已减缓了扩张及拿地的速度， 2012的市场供应将会放缓，但迫于市场存量脱缰上涨的压力影响，2012年的供销压力 空前，价格将面临较大的下跌预期。 市场分析 宏观环境分析 量价成交分析 竞品分析 市场分析 宏观环境分析 量价成交分析 竞品分析 对财政的影响：以小见大，地方财政压力将是政策松绑的重要推手之一 青岛市土地市场溢价情况 青岛地方GDP 青岛地方财政：2011年青岛GDP增长率有一定下滑，这与土地 青岛地方财政：2011年青岛GDP增长率有一定下滑，这与土地 市场的冷清不无关系； 市场的冷清不无关系； 土地市场现状：相比2010年土地市场的火爆相比，2011年流拍 土地市场现状：相比2010年土地市场的火爆相比，2011年流拍 率有所升高，底价成交明显增多，主要是市场冷淡、资金链紧 率有所升高，底价成交明显增多，主要是市场冷淡、资金链