城市经济，城市规划和房地产市场.pdf

城市经济，城市规划 和房地产市场 一、导论 I. 金融业和房地产的关系— 中国脉 络络 II.认识不动产 III. 房地产市场概房地产市场概况 不动产市场不动产市场 • 不动产是一个市场博弈: --追求利益追求利益 --游戏规则 --参加者又不同角色和战略 -- 即使为了获利即使为了获利，也要了解经济的外部也要了解经济的外部 性 新规则促使参加者改变博弈计新规则促使参加者改变博弈计 划 • 变动的市场 • 例例：办公楼小型化办公楼小型化 --后工业社会 --企业削减办公用房费用 KKoddakk削减削减2525-40%40%办公用房费用办公用房费用 不动产不仅仅是不动产不仅仅是一个博弈个博弈 • 政府干预 • 增加投资增加投资--税收税收，补贴补贴 • 限制开发--分区规划 • 参加者参加者—包括政府的相互影响包括政府的相互影响 • 经济领域济领域+非非经济领域济领域 I. 金融金融业和房地产的关系和房地产的关系 中国脉络（1） • 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业金密集型产业，金融业的支持必不可少金融业的支持必不可少 • 房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金自有资金，银行贷款银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 金融金融业和房地产的关系和房地产的关系 中国脉络 （2 ） • 银行贷款一直是开发资金的主要来 源源。在目前国际商业银行领域有两个所在目前国际商业银行领域有两个所 谓“三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30 ％，其余行业占70 ％： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产地产业贷款总余额的贷款总余额的30 ％，住房抵押贷住房抵押贷 款及其他业务占70 ％。 金融金融业和房地产的关系和房地产的关系 中国脉络（3 ） • 信用关系： 金融业去年对金融业去年对3030多个行业的信用状况进行了多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金 行业行业、、外经贸行业和酒店业之前外经贸行业和酒店业之前。 • 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信 用状况与其他行业相比并不理想用状况与其他行业相比并不理想。相当多的相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开 发发。规模化规模化，集团化集团化，有品牌的开发商很有品牌的开发商很 少。 信用信用 • 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在信用等级在3B(3B(有贷款价值有贷款价值))及以上企业仅占及以上企业仅占3737 ％，2B(有风险但可以贷款) 占59 ％；福建受评 的的122122家开发商家开发商，2B2B及以上企业占及以上企业占6868 ％％。 • 核心问题是核心问题是：规模太小规模太小，自有资本金太少自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50 ％，信用状 况普遍较低况普遍较低。。 金融金融业和房地产的关系和房地产的关系 中国脉络（4 ） • 紧缩政策：2002 年12月5 日，中国人民 银行发布了银行发布了 “切实落实房地产信贷管理切实落实房地产信贷管理 政策，促进房地产业健康发展”的消息， 开始对开始年年66 月以来商业银行房地产月以来商业银行房地产 信贷业务办理情况进行检查 银行界的反应银行界的反应： 惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 • 光大