三四线城市商业地产操作指南.pdf

三、四线城市商业地产操作指南 许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等， 项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知 名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店 （只 有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！ 城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚 化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？ 由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营 的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象， 此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解 决？怎么解决？用多大成本解决？ 资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。 如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？ 第一节 三四线城市商业地产市场特点简析 世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有 着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的 项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从 三四线城市的客观存在入手。 一、中国城市商业地产发展中存在的问题 1 1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基 本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能 通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控 制开发风险？ 2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发 住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目， 再来向商业地块要超值利润回报。 3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开 发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概 念、招商困难、销售难、更无法开业…… 4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、 超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中 心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业 物业供应和超大体量商业体的生存。 5.三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取 土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够 雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为 主，较少能够持有统一运营。 6.三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经 营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源 2 的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业 的商业地产项目比比皆是。 7.有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框，突破 固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运 营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位 置的商业物业予以持有。 二、三四线城市商业地产具有8大与众不同的特点 1.一般而言，三四线城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉， 而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目， 面临一定的投资风险与旺衰制约。 2.当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、大型超市）相对较少， 对商业地产的运营招商存在一定推广限制。 3.消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认 可一般，对国内一二线品牌认知度反而较高。 4.当地强势的低端零售商优先占据商业要塞，开发中高低等不同类型结构的商业物 业，构筑立体的竞争壁垒。一定程度的地段区域垄断和不正当霸权竞争，给外来竞争