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城市之光商业推广策略提报 2006年11月24 日 提 纲 一、前言及全区定位说明 二、业务推广策划 三、酝酿阶段广告表现方向 四、媒体推广计划及预算 五、已成型各商业区块说明 六、各在售商业项目说明 七、本项目定价基准 八、本项目商业价格建议 一、前言 本项目从9月份以来对商业进行数次的提报及修正，目前 整体定位、业态种类、功能区分均大致已定，而面积切割 重新在调整中，立面装饰、园林景观、灯光表现、样品铺、 一楼夹层的工程解决及下沉式广场，1号楼商埔仍在继续 进行修改方案中，考虑开发商必须于07年1月份开始销售 商业，针对商业销售提出报告及业务推广，广告表现主 轴，推案节点及工作执行计划等作说明 全区商业定位说明 经过数次的提报、沟通、讨论及修改，目前全区商业 定位如下： 1、2号楼一楼南面沿街店铺定位为品牌休闲餐饮，北面内 街店铺定位为酷街，二层全区定位为酷街的沿伸区块。 2、3、4 、5号楼一层内街店铺定位为酷街，二层定位为网 吧、SPA、美体等。 3、8号楼一、二层定位为小区配套商业。 4 、广场及1号楼商铺的三个定位方案： ①广场地下层及１号楼负一层定位为数码 城或中型超市，１号楼地上一～三层定 位为家居生活精品馆 ②广场地下层定位为美食城，１号楼负一 层～地上三层定位为家居生活精品馆 ③广场地下层规划为停车位单独出售，１ 号楼负一层～地上三层定位为家居生活精 品馆 二、业务推广策划 （一）各阶段销售节点 06.12. 15 1.20 3. 31 5. 31 ● ● ● ● 期 业 作 置 前 期 导 引 酿 酝 期 销 强 开 公 期 销 顺 开 公 期 续 延 销 顺 商业一期 二期 （二）各区块推案顺序及理由 先推沿街2号楼商业再推3、4 、5号楼步行街门面房接着推西侧 规划路沿街门面房，至于下沉式广场及1号商铺放到第二期再销售。 理由： （1）、从销控策略而言： 2号楼为本项目沿阜湖路最有价格的店面，从工程而言，它也 是最快完成的楼号，形象确立，客户明确看到格局，内部空间、外 饰，说服点强烈。将2号楼先行销售完毕让绝大多数客户顺势向内街 移动购买，不会产生观望等待的心态，更有利于内街门面房的去化。 （2）从销售优势带动而言： 2号楼沿街门面位置相对较优于其它楼号，将优势门面先 行推出势必形成热销印象带动后续楼号门面房的销售。 （3）从资金回笼而言： 2号楼沿街门面售价相对较高于其它楼号，热销优势结合 售价优势必可使得资金回笼加快，金额相对较多对开发商及后 续销售更加有利。 （三）区块销售模式 本项目商业主要为两种规划，一种是街铺门面房，另一种则是商 场商铺及广场商铺，其中独立沿街门面房东半段约 530 ㎡及西半段约 1120㎡，可用来对外引进主力店并以反租型式销售，而1号楼地下室 内约2600㎡及广场部分面积约6000多㎡，合并约9000㎡，日后也可 引进中型主力店或专业卖场经营销售，引进主力店销售对本项目而言 是极为关键的卖点，其理由如下： 1、客户信心点足够，加速商业销售。 2、带来消费人潮，引进人流。 3、带动周边商业售价。 4 、有利于其它店铺的招商工作。 5、提高项目街铺知名度及形象。 所以引进主力店的进驻是本项目“售价”及“顺销” 的“重中 之重”借由招商公司的商业资源协助销售不可缺席。 区块销售模式 2 2号楼、3号楼、4号楼、5号楼 （8号楼除外）全区一层及 二层店铺，购买客源多为投资客，本区块适宜用返租形式进行 销售，并且给予固定年回报率8.8%/年 (5年)，从常熟以往带 返租的销售项目而言，固定的回报率都在年回率