中国50大中城市土地市场研究报告.pdf

中国 50 大中城市土地市场研究报告 前言 2006 年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场 的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005 年的土 地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006 年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此 基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法 和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构 日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求； 招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同 地区的经济发展。 针对 2006 年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国 50 个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。 四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述 自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应 的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预 期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着 调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的 涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。 （一） 土地供应结构不断优化 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通 知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、 杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的， 1 由国土部门依法收回 75.3 公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别 不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决 198.4 公顷；广州市无偿收回 57 宗、共 139.4 公顷的闲置地；上海全市共有 20 余宗、约 100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、 “改性”等方式重新开工建设，约 30 余宗100 多公顷土地重新约定了开工时间。 从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为 69%，比 去年同期提高了 9 个百分点，其中二季度利用存量建设用地 10094.9公顷，比一季度增长 53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠 增量建设用地的局面。 北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵， 有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应， 继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。 近期，北京市将陆续推出 36 宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在 北京市 2005 年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在 6500 公顷的年度供应计划 中，房地产用地为 1950公顷（其中：经济适用房 200 公顷；住宅商品房 1750 公顷），占全 年计划土地供应总量的 30％。今年 1～7 月份，北京市供应住宅用地面积 297 公顷，规划 建筑面积 500 万平方米。其中，出让住宅用地 180 公顷，规划建筑面积 28万平方米，出让 住宅用地 55 宗，成交价款 21.67 亿元，土地纯收益 12.74 亿元；划拨住宅用地 117 公顷， 规划建筑面积 226 万平方米。与 2004 年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划 建筑面积等相对下降。 为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8 月初至 9月底，北京市国土资 源局分两次宣布，北