房地产投资决策分析 (美)盖伦·E.格里尔(GaylonE.Greer).pdf

第 1 页 第一部分　　房地产投资 分析 中的基本 问题 对于想要投资房地产 的人来说 ，他们首先要面对 的将是各种 令人迷惑的投资机会 。由于这些投资机会所带来 的收益和获得这 些收益 的时间各不相 同，而且这些投资的风险水平也存在 明显差 异 ，投资者必须从中进行慎重的选择。 如何作 出合理 的决策是投资分析师们关心的焦点 。在决策方 法上，既可 以采用极简单的快速判断法 ，也可以在复杂分析计算等 科学研究的基础上展开 。科学的房地产投资分析方法是本书研究 的重点。本书的前三章将讲述科学分析方法的一些基础知识，包括 投资决策的特点、市场环境及其它需要考虑的基本 问题 第 2 页 第 章　　房地产投资决策　　　　 引言 房地产投资形式多种多样，比如一个事业成功的医生可 以与 他人合作，以有限责任 的方式投资 万美元开发商业 中心；一个 大学教授可 以用 万美元从事房地产信托 ；一个房地产经纪人可 以用 万美元购买一幢公寓；一个生产企业可能投资数百万美元 建造一个工厂 ；美 国政府可 以花费数十亿美元新建一个大坝和水 利系统 。所有这些都需要牵涉到房地产投资决策 问题 。尽管它们 表现形式各异 ，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某 些利益换取预期收益。要强调的是， “现在的某些利益”是指即期 的、确定性的利益 ，但预期收益却要到未来才能实现 ，而且这种未 来收益在时间和总量上都难 以精确预测 。 在上述 以及其它各种投资决策 中，估算总成本和利润 的同时 还应考虑时间因素 。只有在 比较项 目收益和支 出的总量与时间的 基础上 ，并考虑 到预测 的置信水平 时 ，才有可 能作 出合理 的决 策 。 因为多种投资机会往往 同时存在 ，所 以在确定的即期支 出与 不确定的未来收益之间的选择就显得更加困难 。而且 ，诱人的机会 往往不只一个 ，但投资者可资利用的资源却是有限的，所 以，这时 就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估 ，帮助投资者在 各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组 第 3 页 合平衡 以及来 自管理部 门的有关限制等等，使得投资获得最大的 效益。 投资分析技术进展 最近二十年以来 ，房地产投资分析技术取得了巨大的进展。决 策水平也因为引进 了科学的分析方法和技术之后得到大大提高 。 自从 年代 以来 ，层出不穷的研究成果逐渐将现代决策理论嫁接 到传统的房地产投资技术之上 ，同时，投资者们也开始接受这方面 崭新 的概念： 年 法拉杰对机构投资者进行 了一次调查 。在被调 查的 家企业 中，绝大多数 的被调查企业反映在他们 的一些或 所有项 目中应用了可行性分析和长期现金流量分析方法 。 的 企业表示他们对预期现金流量 的时间差进行 了调整 。法拉杰还发 现几乎所有的企业都不再仅仅依靠长期 以来在房地产投资决策领 域 中 占主导地位 的经验法 。 美 国个体投资协会最近 的调查表 明，包括那些将房地产纳入 他们各 自投资组合的企业在 内，大约 的企业采用 了现金流量 贴现分析 。 在现代决策模型中，对各种影响因素的研究是永无止境的。投 入的时间和金钱越多，可资利用的信息也就越多。但是，每一个新 增信息的价值必须与获取这一信息的成本相 比较 ，当为 了获取新 增信 息所花 费的成本与这一新增信 息所增加 的预期价值接近 时 分析模型就达到了成本一效益的最大水平 。有证据表明，专业投资 分析师 已充分认识到了这一简单的原理 ：与全 国