购买放心的商品房当今市民最关注的热门话题 李向民主编.pdf

第 1 页 第一章　　购 买商 品房 第一节　　　　商品房销售的种类与原则 一 、商 品房销售 的种类 （一 ）商 品房 预 售 与 商 品房 现 售 年 月 日建设部令 《商品房销售管理办法》第三条规 定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售 。 商品房现售 ，是指房地产开发企业将竣工验收合格 的商品房 出售给买受人 ，并 由买受人支付房价款的行为 。 商品房预售 ，是指房地产开发企业将正在建设 中的商品房预 先出售给买受人 ，并 由买受人支付定金或者房价款的行为 。 商 品房现售与商 品房预售是根据标 的物状态 的不 同而 区分 的，现售对象是 已经竣工验收合格的商品房 ，预售对象则是正在 建设中尚未竣工的商品房 。将商品房销售进行这样 的分类主要 目 的是为 了便于根据现售与预售的特点不 同，进行分类管理 。本书 将在下文对这两种商品房的销售行为进行详细的论述 。 （二 ） 内销 商 品房 与 外 销 商 品房 内销商品房 ，是指房地产开发经营企业 向国内特定单位和个 人 出售 的商品房 。 《北京市 内销商品房管理暂行规定》中规定 ， 内销商品房是指向中央驻京单位 、北京市单位和个人、外省驻京 办事处和联络处出售 的商品房 。其他各省都规定 内销商品房不得 向省外的个人 出售 。房地产开发企业在 内销商品房上市买卖前 ， 需办理 “内销许可证 ”，只有办理了 “内销许可证 ”销售商品房 才是合法有效的买卖 。 第 2 页 外销商品房，是指房地产开发经营企业建造的可向境 内、外和 港、澳、台的企业、其他组织和个人销售 的商品房。这种商品房， 国内个人一般不能购买，如需购买，须经市级 以上人民政府批准。 房地产开发企业在这种商 品房上市前，须办理“外销许可证 ”，购房 者只有购买有 “外销许可证”的外销商品房才是合法有效的买卖。 二 、购 买商 品房 的一般 原则 购买商 品房是一个科学的抉择过程 ，消费者如肯动脑筋 ，用 经济 的、超前 的眼光去分析市场 、把握商机 ，就可 以收到 “降低 投入却不降低实惠”的客观效果 。 （一 ）买 “成交价 ” 有些房地产商 出于促销 的考虑 ，往往弄 出很多五花八 门的价 格 ，如“起 价 ”、“均 价 ”、“开 盘 价 ”、“优 惠 价 ”、“清 盘 价 ”等 等 ，其 中起价最不可信 ，它通常是整栋住宅楼 中楼层 、朝 向、户 型 等 最 差 的那 套 房 。 “均 价 ”实 际上 是 房 地 产 发 展 商 计 算 售 房 面 积 的一 种 方 法 ，个 别 发 展 商 亦 有 用 “均 价 ”来 吸 引消 费 者 的。 （二 ）买 “利 好 ”环 境 交通方便与否 ，是当前商 品房价格定位 的重要 因素 。 目前 ， 北京市 的房价 自城 中心向外逐渐递减 。但应看到 ，这毕竟是暂时 的现象 ，购房者宜用理性 的、超前的眼光看待物业环境 ，以低价 格买进 眼下虽然存在交通及位置缺陷、但 日后有重大 “利好 ”变 化 的住房 ，往往能得到较大的实惠。 （三 ）买 “开盘价 ” 商 品房 的 “开盘价 ”中包含 了某种优惠因素 。一般情况下 ， 项 目正式开盘时，房地产营销商为 了创造一种旺销氛 围，保持项 目物有所值 的美好形象，往往作 出切实 的让利 ，其优惠的可信度 较高 。当然 ，无论是 内部认购价还是开盘价 ，都要随着市场 的变 第 3 页 化和该项 目的销售情况而变化 ，不可能都是直线上升的趋势，购 房者应做通盘考虑 。 （四）买 “清盘房 ” 刚开始卖和最后卖 的商品房价格一般都较低 。期房销售过程 中，房地产开发商出于资金滚动 的需要 ，一般将价格定得很低 。 当商品住宅的销售量达到 以后 ，一般就进入 了房地产项