某项目发展策略建议.ppt

运营策略——两条线推进 第一条线——工程线（前期准备工作尽快完善，工程实施节奏放缓） 第二条线——营销线（形象迅速推出，稳步扩大影响） 规划文本确定 立项批文 土地证 建筑用地规划许可证 建筑工程规划许可证 施工许可证 产品确定 销售道具确定 （楼书\户型册\VCR\VI系统） 工地现场形象展示 开工奠基 售楼中心进驻 （景观先行，现场环境展示） 营销策略 形象展示 推盘计划 活动策划 形象展示 现场为王──售楼处 因为本案没有单独会所、商业配套，建议在入口增设会所（或做物业用房以商业配套），在销售阶段作为售楼处使用，即增加项目档次，也节省了售楼处成本 现场为王──实景样版区（景观先行） 在项目正式销售前，可营造处部分景观，通过实景样板区的打造，增强项目品质感，用实景直接“说服”客户 现场为王──围墙与大看板 盛泽大道人、车流量极大，项目临盛泽大道一侧将是天然的展示阵地 推盘计划 推盘计划示意 二期产品 首期产品 考虑市场未来形势不容乐观，所以在首期开盘时应推出部分优质房源，以吸引更多的客户，确保开盘的成功，此外考虑产品搭配的因素，首推2#、3#楼，增加产品的覆盖面 注：具体推盘计划要根据户型分布、施工进度进行确定 营销推进流程示意 售 楼 处 施 工 人员进驻 动工 房展会 开盘 一期 内部认购 二期积累 二期开盘 活动策划 活动策划 1、开工典礼活动 内容：邀请企业上下游合作单位，以及政府各级主管部门，通过媒体渠道，将开工典礼变成一场大的营销盛宴，达到迅速树立形象，打响项目知名度的目的 策划活动 2、2010年10月 产品说明会（内部认购） 内容：组织公司内部员工与其亲朋好友，以优先、优惠的方式先向其推介，内部引爆。 3、在热闹区域进行巡回演出 （1）配合歌舞团演出 （2）家电抽奖活动 （3）小礼品发放 4、湖边风景 全家烤肉 钓鱼 （1）以野餐、钓鱼方式活动（免费） （2）以全家为单位活动报告 （3）抽奖 5、以湖景方式写生、摄影、放风筝比赛 （1）设置组别 各取前三名 （2）设置参与奖 （3）免费提供午餐 A、写生 小朋友组、成年组 B、摄影不限年龄 C、风筝 老年组 （4）专车送达老镇区 * 入口大门示意图：气派的门楼将是项目形象展示主要组成部分，既突出项目形象，又增强了项目的品质、档次。 户型提升建议 户型篇------依据市场，控制本案户型面积段，突出户型主题，凸现附加值 市场现有项目面积段分析 锦盛苑 君悦半岛 翡翠半岛 新华花园 皇家领誉 70㎡以下 70-90㎡ 90-110㎡ 110-144㎡ 145-180㎡ 主力面积段 主力面积段 从以上图表中我们可以看出，盛泽市场的面积段比较分散，多集中在100㎡以下和140-180㎡之间的户型，而100-140㎡及180㎡以上的户型是缺失的。 五一房交会本案意向客户面积需求分析 面积 户型 需求数量 所占比例 100以下 2-2-1 13 11.71% 110-120 3-2-2 23 20.72% 130-140 3-2-3 45 40.54% 140-180 4-2-3 17 15.32% 200以上 复式 13 11.71% 从以上表格中我们可以看出，本案的意向客户所需的面积段集中在110-180㎡之间，少许的100㎡以下及200㎡以上的需求量。 本案户型分析 在户型设计上有一定的创新和亮点，比如双入户、奇偶层赠送露台等；但是整体大进深小面宽，舒适度不高，三房户型采用三卫设计是功能空间的上的浪费。 中间套户型进深较小，且双入户是该户型组合的一个亮点，同时采用奇偶层挑空露台设计；但三卫是该户型功能空间上的浪费，且边套户型的价值未全部体现出来。 户型修改建议 依据以上三方面的分析，建议本案户型修改主要有以下三点： 1、改善型：面积为120-135㎡的3-2-2； 2、高端产品需求型：面积为160-170㎡的4-2-2； 3、110㎡以下的小户型和200㎡以上的复式户型与以上两类户型搭配组合。 抓客户需求主力，通过面积段控制增强竞争力 1#──东单元20层以上设置复式户型（约200平米），20层以上为110平左右的平层 2#──目前进深较大，建议面宽加大，进深减少，同样在东单元20层以上设置复式户型 3#、4#──这两栋楼一脉相承，在最东侧设计平层观景大户（160-170平米），充分利用项目景观资源 1# 2# 3# 4# 部分楼栋修改建议： 120-130㎡户型示意图 3+1房， 额外赠送约12㎡的使用空间 户型示意 主力户型1──目标改善性需求，以高附加值为特征 户型示意 主力户型2──目标高端需求，以功能性为主题（加入观景元素） 注重景观元素 主佣双入户 主卧内设书房 270度转角观景飘窗 杂物储藏空间 附加160-170㎡户型功能空间示意图 主卧内设书房