2011电白怡景湾海岸营销策划方案.ppt

电白水东，房地产发展前景可观，环境好， 未来城市中心，升值潜力大 广东房联市调 专家语录 政府高层：“电白水东近几年的房地产发展还是相当不错的，对本地经济的发展起着极大的推动作用，而且是茂名规划中的未来市中心……未来会打造一条沿海走廊……政府也将会努力把电白水东打造成美丽的海滨城市……” 房地产开发商：“区位环境不错，天然海湾，水产业发达，而且本地房地产处于初起阶段，有很大的升值空间……炒房严重，空置率高……加上拿地成本低廉……未来房地产开发会集中在沿海大道附近……自主资金紧张，要求回报速度快……” 私营企业主：“我都在这住了几十年了，空气好，年年都看到很多人来旅游。” “环境好，房子价格适中，我也想在沿海那边，环境比较好的地方买一套房子。” “那里的经济发展挺好的，在那买套房子，有空就去度度假也不错。” ￥ 3800均价，如何实现？ ￥ 4200均价，如何实现？ 宣导品质，彰显尊贵： 我们精心打造优秀品质项目，专业的悉心服务，为客户量身定做，倍感尊贵生活。 主要是通过多种推广渠道组合进行项目形象宣传，展示独有的品质感和尊贵感。 体验推广： 沙盘模型 沙盘和户型模型在售楼部展现产品效果，未来的居住环境和日常生活一一体现出来，让客户感触细节，体验在这里的品质与尊贵生活。 ... 个性楼书: 新颖的楼书引起客户对楼盘的关注 VR系统: 三维的产品体验，印象更为深刻 测距笔：墙间距迅速测出，方便快捷 精美户型单张：让客户对户型更了解 电子测距笔 VR系统 个性楼书 体验推广： 销售物料 精美户型单张 体验推广： 开放清水样板房，展现项目最真实的材料和结构，让客户感受项目质量，体验真实的居住生活空间。 清水样板房 体验推广： 景观园林 售楼部开放时，把一期周边的提前园林做好；把项目特有的中西合璧园林景观展示出来，让客户在样板房和小区内提前体验园林景观的美感，以及在这里的品质生活。 服务体验 A工作流程 B细节营造 C专业素质 -接待流程 -开盘方式及环节 -预约上门签约 -设立VIP签约室 -风险公示系统 -记住客户姓氏，并打招呼 -节日生日祝福短信 -生活关怀，温馨提示 -短信楼书，告知必威体育精装版情况 -手续办理标准化 -销售工具统一模式 -人员口径统一 -客户回访流程标准 客户服务提升计划 客户到达项目 客户抵达售楼部 参观展示区 离开 视觉 听觉 触觉 安保统一着装，统一手势，统一服务规范 陈列物整齐，道路无杂物 安保、工作批员统一问候语， 小区背景音乐系统 统一发放停车牌 置业顾问统一着装，化淡妆，统一接待流程 售楼部装饰现代 品牌展示，产品展示现代、科技 背景音乐系统，现代高亢 置业顾问普通话标准，语速适中 饮品杯现代，质感强，座椅舒适 楼书个性、互动性电子售楼系统 样板房装修别致，园林细致 陈列物精美 置业顾问专业置业服务 任何角落均配有时而高亢，时而舒缓的背景音乐 体验区生活情趣式体验 顾客感知价值（现场促进销售） 峰位感知价值（离场促进传播） 销售服务客户感知 服务体验 40000元 6% 8月中旬 样板房（清水样板房） 600元x2=1200元（8户型双面4000份） 0.14% 8月中旬 户型图 3300元（2000份） 0.5% 8月中旬 楼书 665000元 费用合计 8月中旬 8月中旬 8月中旬 8月中旬 8月中旬 开始投放时间 投放媒体 投放比例 投放费用 沙盘 9% 60000元 户型模型 1.3% 2500元x4=10000元 区域规划展示 0.06% 250元x2=500元 售楼部形象 68% 1500元/平方米x300平方米=450000元 园林 15% 100000元 体验推广： 体验推广预算表： 总推广费用： 推广成本 = 媒体推广 + 活动推广 + 体验推广 = 650730元 + 155000元 + 665000元 = 1470730元（约147.1万） 一期收益 = 销售面积（预售6栋、10栋、13栋） x 销售均价 = 50075.2㎡ x 4200元/㎡ = 210315840元(约2.1亿） 推广成本占收益比例 = 推广成本/一期收益 = 1470730元 / 210315840元 ≈ 0.69% 我们定价还可以再高吗？也许别人不行，但我们可以！ 在实现1000元超高溢价的目标之前，在有了品质保证与尊贵体验的基础之后，我们还要做什么？