如何在片区现有高端开发平台上-突破市场平均消化速度-实现快速走量.ppt

如何在片区现有高端开发平台上，突破市场平均消化速度，实现快速走量 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 市场机会挖掘 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 区域竞争分析； 产品竞争分析 海口哪些板块具备项目开发在片区高价格的平台上实现快速销售的能力？ 北海甸：宜居、高尚生活区，相对成熟配套西海岸：度假区、富人区，配套不成熟 紫园：西海岸规模最大，中小户型最多，以文化为载体的度假配套突破西海岸配套普遍不足的现状 紫园凭借差异化产品定位、差异化文化内涵实现快速销售 北海甸：国贸片区的外扩，闹中取静国贸：喧闹市区，成熟配套 海岸壹号：市区稀缺大盘差异化开发，户型瞄准新海口人自住需求 市区稀缺大盘开发： 建面20万平米，为国贸区罕见大盘，占据区域绝对优势，地段佳，拥有成熟配套，其中万绿园修建对销售起到重要作用，自身配套壹号公馆会所及酒楼、建设银行 户型满足新海口人换房自住需求： 前三期目标客户均为岛内客户，而产品户型均以居家为主，所以较好地契合了新海口人和本土客户的需求 凭国贸稀缺大盘差异化开发，海岸壹号实现快速销售 新世界美丽沙环岛路等三大工程将进一步提升北海甸区域成熟，对本项目有利 省市重点工程海口美丽沙项目的吹填沙工程、防护堤工程和相关的海甸环岛路三大工程，均进展顺利； 环岛路由美丽沙东部起，经白沙门公园、宝安江南城至南渡江入海口，建成后将是一条集旅游、观光、休闲为一体的绿色长廊 北海甸：高尚生活区区域价值已经形成美丽沙：区域成熟度低，规划利好带动北海甸价值提升 江南城：以江南风情园林为载体的休闲生活方式的创新，在海口市场独树一帜 在江南城以前，市场上还没有纯粹的中国园林风格； 江南城的核心价值是江南风情园林，契合了国人传统的度假休闲观念； 园林建成后极大地促进了市场销售 保持与政府的双赢关系，实现北海甸区域价值的第一次飞跃 荣域：国际一流团队打造，产品精雕细琢，通过异域风情的休闲生活方式 荣域联手江南城，并通过与江南城的差异化推动了区域的发展，实现北海甸区域价值的第二次飞跃 荣域脱离区域市场既有的价值体系，重塑区域与产品，江南城公寓在江南园林氛围内公寓与低密度差异化，均实现快速销售 北海甸区域竞争价值关键词：相对成熟区域、宜居、闹中取静、高尚生活区 本项目将继江南城、荣域之后进一步提升北海甸区域价值，实现价值飞跃 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 区域竞争分析； 产品竞争分析 海口市场多层电梯公寓、高层为市场主要物业类型 容积率小于1的项目以多层电梯公寓及别墅类产品为主； 容积率大于1的项目以高层为主； 项目周边楼盘以高层为主，美丽沙规划有大量别墅产品 08年年底，各片区楼盘集中开盘，2010年上半年量基本消化完毕，本项目销售期内竞争激烈 公寓产品以两房（80～90）和舒适三房（130～150）为主、经济三房（100～120）较少、一房（40～60）产品较为普遍 多层洋房以舒适三房（140～150）和四房（190～220）为主，两房（100～110）和经济三房（120）作为产品补充，少数项目出现五房（240～270）产品 低密度项目以双拼及联排（200～300㎡）为市场主力，叠拼（200㎡）比例不低，独栋别墅（300～500㎡）比例不高，别墅市场整体价值层级偏低 海口公寓物业年销量层级相对高，集中在3～6万平米 公寓一房总价集中在20～40万，两房总价集中在40～70万，三房总价集中在70～130万，低总价区竞争更为激烈 区域内 江南城 荣域 海语印象 珍珠裕苑 区域外 5. 普罗旺斯 海南大公馆 城市海岸 金碧文化一期 海岸一号四期 紫园 公寓市场明星项目销售速度一般在40～60套/月之间（旺季），价格拔升对销售速度影响较大，迅速降低销售速度 目前中高端楼盘成交均价集中在5000 － 7000元/m2； 主要楼盘销售速度在40－60套/月（旺季）； 但也有一些项目依靠其地段、配套以及高性价比等因素，销售速度及价格均超出市场平均水平，如金碧文华、紫园 价格的迅速拔升将对销售速度产生极大的影响。 市场典型低密度独栋面积为300～500平米，双拼及联排面积为200～300平米，叠拼面积为200平米，市场以联排及双拼所占比例最大 海口低密度物业年销量层级较低，集中在1～2万平米，个别楼盘凭低价倾销实现年销量4～5万平米 低密度物业销售速度普遍较慢，当价格较高时销售速度受到很大影响 主要楼盘销售速度主要在5套/月以内，及10-15套/月之间； 当均价在6500-8000元/平米之间的低价时，销售速度较快，当价格在8500元/平米及以上时，市场消化速度较慢 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 市场机会挖掘 快速走量机会挖掘 市场竞争格局； 市场机会挖掘 区域机会挖掘； 产品机会挖掘 海甸岛动态价值演变：由“一带两中心”到“一带一中