保利-2013年广州西海岸大盘项目营销策略报告.ppt

大盘资源强力展示 大盘营销力整合３ 随着大盘价格的逐步提升， 客户对高价格产品的价值感知、体验感则越为重要， 考虑2013年西海岸大盘的销售重点为汇海组团， 其销售难点将集中在海洋之心组团的5-6#高价单位，及合拼楼王组团8-10# 强化产品的稀缺价值，对大盘资源进行强力展示 1、汇海自身的园林景观（拥有大盘最大的园林） 2、汇海内部的配套资源（大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园） 3、汇海组团的成熟居住氛围（首批近1350户业主即将入住） 大盘资源强力展示 汇海自身的园林景观展示提升 （拥有大盘最大的园林） 大盘营销力整合３ 加大汇海组团自身园林的展示面，尤其是重点加强对合拼楼王组团8-10#周边园林展示，让现场的园林景观眼见为实，提升汇海园林的体验感 将汇海花园景观与滨江公园景观 连成一片，真正实现江、山、岛 稀缺资源环绕，让客户身处公园里。 针对汇海将同时出现1#/7#/8#三个 样板房，对汇海园林进行概念包装 ——“样板房公园” 对外进行话题输出。 汇海一期业主入住区域 大盘资源强力展示 汇海内部的配套资源展示 （大盘唯一的下沉式会所，内部幼儿园） 大盘营销力整合３ 针对汇海自身的配套资源优势进行重点展示： １、对大盘唯一的下沉式会所进行体验式营销； 对客户看楼动线进行调整 / 在泳池边增设部分桌椅，供销售与客户交谈 ２、对内部幼儿园的施工围墙进行包装，配以儿童主题的广告画面，增添幼儿园配套利好的体验感及趣味性。 大盘资源强力展示 汇海组团的成熟居住氛围展示 （首批近1350户业主即将入住） 大盘营销力整合３ 针对汇海1-3#业主的逐步入住， 在客户看楼体验中强化成熟居住氛围及居住 舒适度的体验感： １、在汇海主入口增设大型高档电子屏，滚动释放业主笑脸墙、温馨提示、销售信息等图片与字幕； ２、在主入口放置“欢迎回家”的桁架或空飘； 3、收楼每户阳台上挂上红色喜庆的中国结。 渠道拓展深挖客户 对地铁６号线进行针对性广告覆盖 大盘营销力整合４ 围绕2013年“金沙洲地铁元年”， 对地铁６号线沿线站点专业市场、老社区、地铁中转站进行广告投放覆盖 对黄沙、海珠广场、沙河等专业市场聚集的区域，进行针对性的小巡展派单及户外广告的投放，释放地铁开通后到项目的便捷交通利好； 对东山口、区庄等客流集中的地铁中转站，投放站内包柱包门广告，以话题性丰富的画面吸引乘客眼球，提升项目受关注度。 案例借鉴—御金沙“亲密无罪” 渠道拓展深挖客户 对华侨中学等入驻学校进行针对性宣讲 大盘营销力整合４ 围绕2013年“西海岸教育配套收获年”， 对华侨中学等入驻学校进行针对性宣讲及广告投放覆盖 对华侨中学等入驻学校进行宣讲，提供适当优惠，进行团购； 对华侨中学等入驻学校的学校网页进行网络广告及项目信息的投放; 在学校门口设置西海岸的桁架广告，覆盖学校教师及学生家长，力求最大化的释放西海岸的项目信息。 保利中环广场 渠道拓展深挖客户 整合自身及保利物业的楼体资源 投放户外广告 大盘营销力整合４ １、最大化利用瀚海1#楼体，安装西海岸楼体字，截留环城高速过往客户； ２、整合保利其他物业户外资源，在热点区域投放户外广告 （保利中环广场、中辰广场、珠江新城保利心语等…) 保利中辰广场户外广告 覆盖岗顶专业市场客户 渠道拓展深挖客户 加强对手机终端的广告覆盖 大盘营销力整合４ 加强对手机终端的广告覆盖，配合大盘阶段主题进行话题式投放 微博话题营销／精准分众手机APP广告 手机Wap内页 渠道拓展深挖客户 其他针对性渠道覆盖 大盘营销力整合４ 在常规渠道优化组合的前提下，适当补充部分针对性渠道 相关区域加油站户外广告／高端写字楼电梯框架广告 【洋房策略执行】 1》大盘存货分析 大盘推售铺排 2》大盘推售策略 3》大盘推售铺排 ４》合证户型推售分析 大盘存货分析 洋房可新推2158套，销售金额约44亿 小户型推售压力大，中等户型销售难度大 大盘推售铺排１ 户型 类型 组团 套数 金额（亿） 金额合计（亿） 小户型 园景 02 (4#) 450 约7.6 约31.6 04（122-124#） 1016 约17 江景 02 （5-6#） 304 约7 中等户型 江景 05（1#） 163（合拼后） 约5.1 约12.3 江景/园景 02 （8-10#） 225（合拼后） 约7.2 洋房总计 2158套 约44亿 别墅 园景　 04 75 约10 约10亿 2013年西海岸新推货量盘点 2013年西海岸洋房新推货量为2158套，销售金额约44亿； 其中小户型为1770套，金额约31.6亿，占比82%，小户型推售压力大； 中等户型合拼后为388套，金额约12.3亿，占比18%，中等户型销售难度大。 大盘推售策略 2013年将延续全