园康规划建议1.ppt

园康环保学院项目规划建议 长沙嘉地置业策划有限公司 难点解析 商住地块目前规划为住宅77535.9 ㎡ ，商业41751㎡，其中商业部分大约 3万规划建设四星级酒店，剩余1.1万㎡属园康置业投资有限公司进行开发 从地块目前的情况看1.1万㎡商业规划是做成集中商业还是沿街商业？ 商业部分的标准层如何满足规划条件的要求特别是建筑密度？ 在本地有部分约为8M的高差，如何利用这个高差？ 商业业态SW分析 解析依据 规划社区道路 在集中商业与住宅直接规划一条社区道路，有三点优势其一可以作为集中商业进入货物的后勤通道，其二可以有效的隔断商业的噪音污染，其三能有效带动住宅部分底商商铺的销售。 双通道设计 在解决约为8m高差的问题上，我们采取双通道的格局，其一为货物通道方面集中商业，其二为人流通过形成社区消费群体与集中商业互动的纽带。 西地块规划布局阐述 商务酒店 由于商务酒店为园康与红星村联合开发后期产区属于红星村单独所有，园康没有对外销售部分，因此将酒店规划在西地块居住的位置，视野良好，无噪音污染，交通便利。 2栋住宅设计 7万m2住宅的建筑面积，有约为3万m2左右的住宅为拆迁安置补偿面积，剩余4万m2为园康对外销售部分，建议沿酒店分开布局，居住品质感强。 西地块规划布局阐述 地下停车场 集中商业设计一个地下停车场，主要方便购物群体临时使用。建议规划设计在酒店-1F位置。 地上停车位 社区内部划分仅为业主使用的停车位，物业统一管理。 人车分流 由于本地块规划产品复杂，人流集中，建议采用人车分流的集中设计有效的提升物业档次。 西地块规划布局阐述 商业一层沿街 由于东地块四面沿街，考虑沿着洞井路形象展示面良好，同时结合地块四条道路的人流特点建议作出一个“U”型商业布局，将人流最集中的三条道路做成底商设计更好的带动商铺的销售和后期的招商。 3栋高层住宅 从这个地块的特征与规划指标上综合分析，建议本地段设计3栋高差住宅，高层住宅坐楼商铺上。同时主入口开在人流最为稀少的道路上，在中间设计一个景观小品或休闲广场。 东地块规划布局阐述 主入口 主入口沿靠近红星村居民住宅一带设计，能有效的规避占用商业价值高的铺面位置，使得商铺面积最大化。 停车位 本地块停车位建议设计为1:1的比例设计，主要为社区停车位单独为社区业主服务统一归物业管理。其次在沿街靠近道路一侧划分临时停车位便于消费群体使用。 东地块规划布局阐述 目录 项目地块研究 项目规划指标及条件 项目规划建议 项目销售建议 项目地块现状 规划指标分析 项目规划难点 商业比较分析 目标客群定位 商业业态定位 项目销售建议 * 目录 项目地块研究 项目规划指标及条件 项目规划建议 项目销售建议 项目地块现状 规划指标分析 商业规划难点 项目规划难点 商业比较分析 项目销售建议 商业业态定位 本项目地块位于长沙南城香樟路以南，从香樟路可直通项目地块，如蓝色线所示； 项目西侧毗邻韶山路井湾子商圈，有家乐福超市为核心的大体量商业； 项目附近香樟路上较大型企事业单位有中航第三设计院、民政学院、澧水水利开发公司、省第一印刷厂、武警总医院等； 总体而言，项目地段居住环境比较成熟，相关配套不够完善，交通便捷，区位价值价比较高。 本案 长沙环保学院 本案 民政学院 木莲冲路 地块区位 地块现状 地块地形图 西地块：商住 东地块：商业 西侧地块较大，地势较高，有约6米左右高差；东侧地块面积较小，地势较为平坦； 项目周边新建住宅区、校区和农村住宅区；无突出的自然资源可利用； 项目地块北部为土坡，东面有路通往香樟路，东北方为正在修建中的木莲冲 路； 地块自身存在部分高差，高差值约为6M左右 地块自身无自然资源突出优势，周边交通便捷，环境一般 地块分析 目录 项目地块研究 项目规划指标及条件 项目规划建议 项目销售建议 项目地块现状 规划指标分析 项目规划难点 商业比较分析 项目销售建议 商业业态定位 地块初步规划 东地块： 占地8613㎡，容积率6.3，规划为纯商业酒店，公寓，初步测算建筑面积54261.9㎡； 西地块： 占地26508㎡，容积率4.5，商住比例为35：65；测算总建筑面积119286㎡ 其中住宅77535.9，商业41751㎡； 地块规划条件 根据项目的规划预期，本案的总建筑面积为1735479 ㎡； 商业部分为96012.9㎡，将近10万㎡； 本项目紧邻两所高校，商业氛围不成熟，显而易见，仅依靠周围人群，按照一般营销模式，9.6万㎡的商业难以消化；项目的规划和营销难度很高； 住宅部分为77535.9㎡，体量不大，销售相对难度较小，如商业运作得当，也能产生可观的利润； 住宅部分有3万平米左右为补偿拆迁户，可供开发商销售面积约为4万平米。 商住地块上规划3万平米的四星级酒店，为红星村单独所有，不计入可售范围。