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PAGE PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT - 6 - 汇川区沈阳路地块开发 可行性分析报告 编制单位： 遵义新智源房地产经纪有限责任公司 二〇一六年 三 月 沈阳路地块可行性报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。 从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。 二、内部因素 根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。 第二部分：项目概况 一、地块区位 该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距遵义市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。 二、地块现状 据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。 三、宗地位置和配套 （周边建筑示意图、现场照片） 玻璃厂小区空地实验一小五中文产园奥特莱斯标目块地 玻璃厂小区 空地 实验一小 五中 文产园 奥特莱斯 标 目 块 地 地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。 地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。 地块全貌 地块全貌 地块北侧道路 地块北侧道路 建设中的旅游文化产业馆 建设中的旅游文化产业馆 建设中的奥特莱斯化产业馆 建设中的奥特莱斯化产业馆 第三部分：市场分析 一、 区域住宅市场状况 1、 区域住宅市场简述 本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。 2、项目周边开发在售楼盘销售概况 项目 奥特莱斯 罗兰小镇 博城帝景 城市之星 所在地 温州路 烟台路 南宁路 沈阳路 湛江路 建筑面积(万方) 78 10 4 20 容积率 2.10 1.8 2.52 5.0 建筑形态 复合地产 6+1多层 电梯高层 电梯高层 住宅单价 未开盘 4000 5000 4800 商业单价 未开盘 8000-15000 一楼未定，二楼1万左右 方案未定 车位售价 未开盘 8万/个 12-14万/个 方案未定 产品组成 单身公寓，楼中楼大户型俱全 二\三室 一\二\三室 二\三室 面积区间 20-200 76-180 66-130 47-120 总体评述 西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体。配套海洋世界、5D影院、欧洲风情街。 属于还房品质，社区环境、区位、配套较差，楼盘品质低。 单体楼，绿环配套较少，项目户型设计略显偏离市场，