安徽芜湖市房地产项目区域规划设计案例分析研报告_84页_2011年.ppt

户型点评 户型方正，结构布置合理 动静分离较好，空间利用率高 大面积的景观阳台设置，提供良好的视野； 客厅餐厅南北通透，通风好。 主卧大浴室，私密、豪华 134平米主力户型 客厅开间稍显不够 体验式营销中心 供销情况 项目供销动态 入网套数： 652 成交套数： 446 去化率： 69% 月均销售套数： 50 均价（元/平方米）： 6150 推盘节奏： 2009.4.25第一次推盘，均价5734 2009.5.9第二次推盘，均价4250 2010.1.16第三次推盘，均价15304（别墅） 将于2011.8.6第四次推盘，均价6150 最为芜湖老牌开发商，柏庄在芜湖具有品牌号召力； 城南作为芜湖一个进年发展较快的板块，潜力较大； 区域竞争并不激烈； 项目推盘节奏紧凑，去化较快 城南项目----柏庄丽城 项目评价 区域品质代表项目——由于有别墅产品的存在，因此该项目在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实吸引到了市场高端客群的注意 小区内部物业管理混乱——在内部景观的营造上，运用了水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为混乱，上述种种景观缺少打理 城北板块分析 芜湖重要的工业生产基地，区域形象正在改观，环境舒适，但是目前人气较少； 城北邻近方特欢乐世界，旅游景观资源较好； 随着奇瑞产业园、美的产业园等的兴起， 该板块会有大量潜在地缘客户，具有一定的发展潜力； 板块有一定发展潜力 板块认可度不高，以地缘客户为主 城北板块：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积聚充足的后劲 城北项目----紫金观邸 项目名称 银湖紫金观邸 地址 [开发区] 经济开发区越秀路与珠江路交叉口 物业类型 高层 开发商 芜湖怡德置业有限公司 占地面积 2万 容积率 1.8 建筑面积 5万 开盘时间 2011年6月12日开盘，均价5600 销售动态 入网372套，已售147套，销售比例36.79% 户型 80-105平米 客群 刚需为主 建筑风格 新古典 产品品质 刚需湖景盘 紫金观邸 柏庄跨界 户型点评 户型整体布置紧凑，面积的使用率较高， 所有卧室均有朝南采光窗采光以及通风优秀， 观景阳台的较好的利用了银湖景观资源。 卫生间离卧室较远，使用不方便 80平米主力户型 卧室直面客厅，私密性差 109平米主力户型 供销情况 项目供销动态 入网套数： 372 成交套数： 147 去化率： 37% 月均销售套数： 70 均价（元/平方米）： 5600 推盘节奏： 2011.6.12第一次推盘，均价5600 区域认可度较差，发展潜力不如城东城南； 区域生活、商业配套不完善； 有实力的开发商较少，区域关注度低； 项目去化速度一般 城北项目----紫金观邸 项目评价 产品享用银湖资源较少——项目仅有两栋能看到银湖，湖景资源不足 品牌号召力不足——开发商无开发经验，认可度不够 城北项目----伊顿津桥 项目名称 华强城伊顿津桥 地址 [镜湖区] 经三路以西，长江北路以东，规划纬二路以南，广福路以北 物业类型 高层 开发商 芜湖市华强旅游城投资开发有限公司 占地面积 9.5万 容积率 1.39 建筑面积 13.3万 开盘时间 2010年8月29日开盘，当期开盘2011年6月2日 销售动态 开盘价5000，现价5800元；入网811套，已售773套，销售比例91.79% 户型 85㎡两房和105㎡、111㎡三房为主。 客群 改善为主 建筑风格 新古典 产品品质 中端旅游地产 户型点评 户型整体方正实用，功能分区合理； 布局简洁干练，空间利用率较高； 景观阳台视野优秀； 南北通透，通风较好。 进户即可看见卧室，私密性较差 紧邻客厅的观景阳台，视野优秀 100平米主力户型 厨房开间过小，操作不方便 90平米主力户型 供销情况 项目供销动态 入网套数： 818 成交套数： 773 去化率： 92% 月均销售套数： 80 均价（元/平方米）： 5600 推盘节奏： 2010.8.29第一次推盘，均价5800 2010.11.07第二次推盘，均价5451 2011.6.2第三次推盘，均价5457 项目邻近方特欢乐世界，投资潜力较大； 在城北板块距离主城最近，有区位优势； 华强品牌具有一定号召力； 项目去化速度较快 城北项目----伊顿津桥 项目评价 区位优势——项目在城北板块中最靠近主城 品牌号召力优势——华强在芜湖开发项目较多，有品牌号召力 方特欢乐世界——项目比邻方特欢乐世界，配套资源好 结论 城东片区作为未来芜湖的行政级城市中心，其未来的价值潜力巨大； 在上半年强力的政策调控下，芜湖市房地产市场成交量下滑，市场进入了一个相对低迷期； 受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，需求量下降