房地产市场及其细分的调控重点区域划分理论与实证.PDF

Resources Science 第34卷 第10期 2012年10月 2012，34（10）：1871-1880 Vol.34，No. 10Oct.，2012 文章编号：1007-7588（2012）10-1871-10 房地产市场及其细分的调控重点区域划分理论与实证 ——以中国35个大中城市为例 1 2 1 陈会广 ，刘忠原 ，张耀宇 （1.南京农业大学中国土地问题研究中心，南京210095； 2. 中国人民大学公共管理学院，北京100872） 摘 要：2010年以来，在国家严厉的、密集的调控政策下，各大城市房地产市场运行绩效表现出差异性，但也显 示地方反弹的压力。因而，如何做到调控精准化、差别化和决策科学化需要房地产重点监控区域划分的理论与方 法研究。本文以房价与地价波动及其关系的表现形式为依据，提出工作假说——房价地价关系与全国基本一致的 城市，其房价波动偏离全国房价波动均值的程度也较小，以此作为划分重点监控区域的标准或方法。然后利用全 国及35个大中城市的房屋销售价格指数与土地交易价格指数，通过Granger因果关系检验得出，与全国层面房价地 价关系短期内双向互动影响一致的城市有26个；运用均值、方差与离散系数等描述性统计得出，与全国层面房价地 价关系的短期效应一致的城市，2010年以来其新建住宅价格指数和二手住宅价格指数离散系数普遍小于均值，而 海口、杭州、深圳等城市应成为房地产调控政策实施监控的重点；单个样本t检验表明，新建住宅市场与二手房市场 的差异较大，而后者与全国层面房价地价关系的短期效应一致的城市较少，今后国家宏观调控政策应重点关注二 手房市场。总体而言，把握各城市与全国层面房价地价关系的短期效应一致性以及差异性，是房地产分区域、分市 场、分类差别化与精准化调控体系的基础。 关键词：房地产调控；房价与地价关系；差别化；市场细分；新建住宅市场；二手房市场 1 引言 新建商品住宅价格同比下降的城市有27个，二手住 [2] 从2010年初至今，我国房地产市场进入一个政 宅价格同比下降的城市有44个 。这说明房价对政 [3] 策密集调控的阶段，调控的目的旨在遏制部分城市 策的调控反应敏感 ，而且在国家严厉而密集的房 房价过快上涨，抑制投资投机型住房需求，促进房 地产调控政策下，城市层面上房地产价格波动在往 地产市场平稳健康发展。从《国务院关于坚决遏制 好的效果和良性的方向转化，但是城市之间房地产 部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号） 市场运行绩效存在明显差异。尤其有些地方在“稳 到《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控 增长”与“放松调控”之间打擦边球，如佛山市放宽 工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），经济、金 限购“朝令夕改”，以及中山“松绑限价”、芜湖“新政 融、税收等手段全面升级，尤其是限购令的落实与 救市”等，虽然这些政策均无疾而终，但种种现象背 问责机制的威慑，显示了中央政府调控房地产市场 后也反映了房地产调控上中央与地方政府存在