河北遵化东方金河畔项目商业策划招商工作建议.pdf

遵化东方金河畔综合楼项目 商业部分策划招商工作建议 金生源 2009年6月17日 人杰地灵遵化 前 言 商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加 入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨 头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类 物业的发展。自2002年开始，国内一些大中城市商业类物业叫卖声 迭起，各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。有关方面提 供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行 商业街也在200条以上。 面对行业的迅速发展，商业地产发展在各地同时出现了“商业 地产问题现象”： 1、发展商给商铺投资者的回报率不能充分兑现； 2、不少项目由于定位不准确，进行反复调整； 4、发展商将商铺卖给投资者后，对后期的招商、开业等工作就 置之不理，投资商铺者利益出现无保障； 5、一些项目由于发展商实力不够，出现项目烂尾的情况； 6、个别发展商打着做商业地产的幌子，实行圈钱目的，出现卷 款外逃的现象； 7.在三线城市，近年来出现较多的商 铺转让不顺、租售失利、回报率低、 投资风险大，而众多商铺“关门谢客”, 甚至“全年空置”的现象也时有发生。 一、区域商业业态简析 ‧区域特征 地处遵化地域中的城市内，成熟商业圈项目地临街，呈长方形状，展示性极 强。遵化总人口70万左右。街区长度500-700M，商业设施2-4层，商业密度为 70-90%，自身人口为3万人，可辐射人口为20万人。来此区域购物的人群主要 依靠公共、摩托车、自行车等交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的 比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，商店数目300-600 家、行业数目100家，街面餐饮、超市、百货居多。 一、区域商业业态简析 ‧区域特点 1、在可达性上具有中心性。它不一定是城市的地理中心位置，但它一定是交 通中心，是最易到达的地方，它集中了各种快捷的为整个服务区域服务的设施 2、拥有区域中绝大多数人的便利性 3、日间人口密集的地方 4 、机动车和人行交通集中的地方 5、土地价格、租金较高 6、吸引整个区域和邻近区域的人 一、区域商业业态简析 ‧业态定位 打造南城区域 特色一站式购物商业区 一、区域商业业态简析 ‧目标市场定位 满足南城地区全层消费者的需要， 打造区域新型商业区的标志性企业。 一、区域商业业态简析 ‧目标市场定位 主题特色：符合当地人群的经营主题设计。 经营品项：以时装、百货、食品、装饰为一体的合理配置。 经营商品档次：大众消费,底商为名品专卖等形式，二三层 为流行商品。 购物类别:比较购物和方便购物为一体。 一、区域商业业态简析 ‧特点细化 • 自然或人为地邻街——满足人们以街为市的心理 •规模适中——为城区或片区服务 •可变性——开间、层高富于变换 •人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和 •开放性——景观、空间组织、动线组织循环贯通、内外富于沟通和交流 •有凝聚力—— 围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流 一、区域商业业态简析 ‧特点细化 •本项目地处南城,属于区域式商业物业,特点为人流速度慢，人情味较 浓。这种街区商业中心，是一种新的商业物业形态，也是最适合三线城 市化区域的一种商业形态。区域商业区,是以满足城市区域需要为目 的，经营业种主要以购物、餐饮和休闲为主.有85%的人群会选择就近的 场所进行休闲购物。 二、招商中微观经营主体的