2019年度阿克苏市老城区棚改专项债券.PDF

2019年度阿克苏市老城区棚改专项债券 棚改项目收益平衡方案 阿克苏市老城区棚户区改造项目收益平衡方案 一 、 项目简介 (一）项目总体概况 阿克苏市老城区棚户区改造项目位于阿克苏市老城区。项目占地 面 积 1250000 m2 ，项目区均为住宅、商用等建筑，住宅、商用等建筑 结构为砖混建筑、砖木结构、土木结构等。征收房屋总建筑面积 1250000 m2。房屋年代久远，多数为危房，加上配套设施较为落后， 严重影响其生产生活条件和居住环境。 1 、棚户区现状： (1)棚户区面积大，流动人口多。 (2)棚户区整体改造规模大、难度高。 (3)居住环境脏、乱、差。棚户区大多无街道亮化、照明设施。 生活污水、垃圾随意倾倒、丟弃，缺少公共休闲空间。 2 、存在的问题： (1) 土地使用性质较为单一，用地布局凌乱，缺乏绿地、现状 建筑密度高、容积率低，土地利用率低下。 (2)有大量流动人口入住，居民成分复杂，一些外来人口租住 在棚户区，造成居住人口复杂、居住环境复杂，社会治安隐患突出。 (3)居住环境脏、乱、差。棚户区大多无街道亮化、照明设施。 生活污水、垃圾随意倾倒、丢弃，缺少公共休闲空间。 (4)道路网系统不健全，道路狭窄，不成系统，路面质量差。 (5)缺乏配套公共服务设施、基础设施。县城公共服务设施、基 础设施多配套在中心区，外围棚户区缺乏公共服务设施的配套和基础 设施的辐射。 6 ) 无市政基础设施，公共服务设施匮乏，环境卫生状况差，严 重影响县城面貌。 (二）建设内容和规模 根据阿克苏市 2019年棚改计划，本项目棚户区改造户数为2500 户。 安置方式均采用纯货币补偿的方式，纯货币补偿户数 2500户。 阿克苏市老城区棚户区改造项目占地面积 1250000 m2，项目为住 宅、商用类建筑。 (三）项目建设期 . 项目建设期 1年。 (四）项目单位 阿克苏市住房和城乡建设局 二、项目总投资及融资方案 项目总投资 100000万元； 项目融资方案：申请政府专项债券资金95000万元，地方配套资 金 5000万元。 三、项目收益情况测算 项目共 10年，其中建设期 1年，运营期 9 年。 (一）主要现金流入 项目实施后主要现金流入是棚户区改造后形成可出让的国有建 设用地出让返回收入。 (二）出让土地规模 根据阿克苏市规划部门出具的相关规划意见，棚户区改造片区总 用地面积 1875亩 （即 ：1250000 m2)，项目实施后，扣除道路、绿化 等公共设施共计占地 100亩，可形成国有可出让建设用地 1775亩。 (三）土地出让计划 项目区可用于出让土地面积为 1775亩，土地出让计划在项目实 施后 9 年出让完毕。 (四）土地出让收入 根据近三年阿克苏市同类别用地平均出让价格为 120万元/亩， 该项目拆迁并完善配套设施后，出让价格保守测算 ，拟定本项目用 出让的土地出让价格为120万元/亩。 1 、土地挂牌出让估算 可得土地出让收入=1775亩*120万元/亩，为 213000万元，全部 用于偿还专项收益债券本金和利息 。 2 、土地出让返还收入 土地出让管理费与土地出让金相关代缴税费按25%计提 ，本项目 土地出让返还收入为 159750万元。 本项目预期收益合 计为 159750万元，与发债本息合计 137750万 元 （其中债券本金95000万元，债 券 10年期利 息合计42750万元， 债券利 息预测按4. 5%计算 ）相 ，完全覆盖项目债券本息 ，偿债保 障倍数为 1. 16 。 四、项目成本情况测算 (一）还本资金来源 本项目还款来源 即本项目腾空土地出让所产生的土地出让收益 资金。 (二）还款能力分析 按照国家相关政策规定 ，项目分次付息 ，一次还本，根据项目还 款情况分析得 出：