观澜中航城街铺业态规方案.ppt

类比商圈中服饰类街铺虽然数量很多且总体上经营情况较理想，但大部分经营档次为中低档，说明观澜、龙华市场对中低档服饰的需求较为旺盛。但如果本项目街铺经营的中低档服饰过多，势必影响整体商业形象。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　核心主力店所提供的服饰产品多为中档品牌，但品牌数量和产品种类受其经营规模的影响并不齐全。根据本项目商业规模及经营档次定位，街铺经营的服饰类产品应该对核心主力店的经营品牌及经营档次进行补充（以中、高档为主）。但应考虑到观澜本地消费者对中、高档品牌服饰的需求受其收入水平的限制，此类业态的整体面积不能太大。 　　综合考虑以上因素，将服饰类业态面积从3734㎡下调至3000㎡。 ａ.零售类： 　服饰类（定性调整前面积为3734㎡ ）： 　服饰类是消费目的性很强的业态，在缺乏商业氛围时可通过一定规模的此类业态以积聚人气。 　 本项目街铺各业态合理定性调整： 家居用品/日用品（定性调整前面积为692㎡）： 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　新商圈现有该类业态面积虽然有约4000㎡，但其中绝大部分来自农贸市场和低档家具，其它品种的供应量极少，本项目商业应对该类市场需求缺口予以填补。 　本项目核心主力店将提供种类较为丰富的该类业态产品，能够在较大程度上填补上述供需缺口。但从类比商圈的情况来看，仍然有一定面积的街铺经营这类产品，原因是街铺能够从不同的角度对核心大商业进行针对性的补充。 　　综合考虑两方面因素，对该类业态面积不作调整。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　在类比商圈中，低档餐饮经营情况一般，而中、高档餐饮的经营情况比较理想。随着人们对生活质量要求的逐步提高，观澜、龙华目前的餐饮类业态的档次和服务与实际市场需求存在一定差距，消费者对中、高档餐饮餐饮的需求不能得到完全释放，因此中、高档餐饮仍有一定的市场潜力可以挖掘。 ｂ.餐饮类（调整前面积为2337㎡）： 　新商圈现有的餐饮面积只有400㎡，档次较低，经营情况一般。而本项目商业绝对有条件成为新商圈中、高档餐饮的主要提供者。 　　因此，将本项目餐饮类业态面积略为上调，由2337㎡上调至3000㎡。　 　餐饮类是消费目的性很强的业态，因此在缺乏商业氛围时可通过一定规模的此类业态以积聚人气。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　与餐饮类相似，观澜、龙华的休闲娱乐类业态由于总体经营水平相对较低，提供的服务质量不高，导致本地消费者被迫舍近求远进行跨区域消费，潜在消费能力被低估的程度相对更加突出。 c.休闲娱乐类（调整前面积为938㎡）： 　从提升本项目住宅和商业综合价值的需要出发，结合“BCC生态休闲购物街区”的整体定位，以及“第三生活空间”的内涵定位，本项目休闲娱乐类业态的规模及档次都应该在类比商圈的平均水平上有所提高。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将该类业态面积从938㎡上调至2000㎡。 　该类业态消费目的性很强，在缺乏商业氛围时可多设此业态以积聚人气。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 d.服务类（调整前面积为896㎡）： 　随着周边市政设施的相继启用和不断完善，以及受到本项目商业其它业态带来的人流影响，对该类业态的需求能够相应达到一定的水平。 　　综合考虑两方面因素，对该类业态面积不作调整。 　各类比商圈的服务类业态比例相同（皆为6％），总体经营情况良好，说明消费者对这种该类业态的需求平稳。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 　该类业态的整体盈利能力有一定的限度，对商业售价或租金相对比较敏感，即对较高售价或租金的承受能力相对较弱。 e.文化类（调整前面积为1167㎡）： 　类比商圈中文化类的面积平均占比为8％，其中在观澜老中心区商圈和龙华天虹商圈中的比例只有1％和0％，即基本没有这类业态；而在龙华佳华商圈中面积占比达到23％，原因是该商圈中有一个约1200㎡的中型书店（经营情况一般），大大提高了该业态的面积占比。以上说明，观澜、龙华的消费者在这方面的需求不高，类比商圈的平均占比并不能反映观澜、龙华市场的实际需求情况，虚高的成分较多。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将文化类业态面积从1167㎡下调至400㎡。 本项目商业业态规划 街铺业态配比确定 f.医疗保健类（调整前面积为887㎡）： 　虽然该类业态总面积占比比较稳定，但因产品同质化的特点比较突出，因此在商圈内一个相对集中的区域重复出现的频率并不高。 　类比商圈中该类业态的面积占比不高（6％），各商圈比例相近，总体经营情况良好，说明此类产品市场需求较稳定，整体比例比较合理。 　根据以上分析，结合本项目商业目前的规划布局，将该类业态面积由887㎡下调至500㎡。 　该类业态如果面积过多将对生态休闲购物氛围的营造产生一定的影响，另外核心主力店对该类业