房地产企业涉税处理热点及难点分析.pdf

房地产企业涉税处理热点及 房地产企业涉税处理热点及 难点分析 难点分析 2013-1-10 介绍内容 房地产业企业所得税与土地增值税比较 房地产业热点、难点问题涉税分析 2013-1-10 第一部分： 企业所得税与土地增值税比较  一、年度汇算清缴和项目清算的差异  二、应税收入差异  三、开发成本差异  四、开发费用差异 2013-1-10 一、年度汇算清缴和项目清算的差异 企业所得税：按年度进行汇算清缴。  完工前开发产品预售收入，按规定的预计毛利率预计毛利 额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预 缴税款。 土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于 预缴税款。  清算可能跨几个年度  当开发项目达到（国税发[2009]91号）第九条、十条清算 条件时，再进行清算。 2013-1-10 二、应税收入差异  （一）应税收入的范围不同  《企业会计准则》：销售商品收入、提供劳务收入和让渡 资产使用权收入。 土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关 的销售转让收入。  企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收 入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入 ；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。  财政补贴收入处理？ 2013-1-10 （二）收入确认时间不同 企业所得税处理：  国税发[2009]31号文第六条:企业通过正式签订《房地产 销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认 为销售收入的实现。  企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛 利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所 得额。  开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的 预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项 目合并计算的应纳税所得额。  例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？ 2013-1-10 开发产品完工的条件  国税发[2009]31号第三条：除土地开发之外，其他开发产 品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。  （国税函[2010]201号 ）  房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量 是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续 以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续 （包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发 产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产 开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算 企业当年度应纳税所得额。 2013-1-10 土地增值税  收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入， 清算前的收入要按照规定预缴税收；  清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期 预缴税收减除，结清清算税款；  清算后的收入按规定直接计算缴纳土地