房地产投资分析 第一章 房地产开发的程序与管理.pdf

房地产投资分析 课程一 主讲教师：郭笃发 第一章 房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的概念 一、概述 房地产业是指从事房地产开发、经营、 管理和服务的行业。其主要经济活动领域包 括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经 营、房地产中介服务、物业管理、房地产金 融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋 建设，提供可供利用的地块或可入住空间的 经济活动。 房地产开发的含义有广义和狭义之分，从 广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房 地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要 包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着 房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理 逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门 独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产 开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要 是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发 和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本 质区别的。 建筑业属于纯粹的第二产业，而房 地产业尽管具有某些第二产业的性质， 但根据我们国家的产业划分标准，房地 产属于第三产业，这是因为两者在房地 产生产方面的性质、经济活动内容存在 差异，第一，两者的地位、性质不一 样。 在房地产建设方面，双方是一种委 托代理关系，房地产企业只做投资分 析、决策和工程监督，自身一般不下设 建筑工程，不直接从事建筑活动；第 二、两者经济活动的目的不一样。房地 产从事土地开发、房屋建设是为了销 售、经营，而建筑业并没有这一目的。 二、房地产开发商及其开发队伍 房地产开发商是房地产开发活动的主 角，其实力有大有小，经营风格上有喜欢 冒险的，有求稳妥的；有全程都聘请专业 顾问机构的，有全程都由自己包办的。早 期的房地产开发商多来自于土地、规划、 银行、建筑等具有某种垄断优势的部门， 因为占据垄断资源，即使不注重开发、营 销策略，仍能有很大的利润空间，现在的 房地产开发商则基本上社会化了。 三、房地产开发商及其合作伙伴 房地产开发包括很多环节，涉及到 方方面面的很多人和事，因此，在房地 产开发活动中除了有房地产开发商这个 主角以外，还会有很多参与者。 （一）土地所有者或当前的使用者 房地产开发肯定离不开土地，必须 首先获取土地，才能进行房地产开发。 开发商在获取土地时可能与两类人发生 关系，一是土地所有权人。在我们国家 土地所有权人有两个，一个是国家，另 一个是农民集体， 如果是在旧城获取国有土地使用权，要打 交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征 地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农 民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法 条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越 大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人 发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因 为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆 迁、安置补偿。 （二）政府及政府机构 对房地产开发的影响除了体现在政府 要对房地产开发进行管理、监督以外，还 体现在另外两个方面，一是政府直接控制 土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺 性，政府对土地市场和房地产市场的监 督、管理比对其它行业的监督、管理都要 严格，房地产开发商受政府和法律的约束 要比其他商人要多。 （三）金融机构 房地产的价值量很大，无论从生产 的角度还是从消费的角度一般都需要金 融机构的介入。金融机构介入房地产业 体现在两个方面，一个是开发商买地建 房融资，二是消费者购房融资。 （四）建筑承包商 房地产开发企业一般自己不拥有建筑 企业，开发商的工程项目一般都是发包 给建筑承包商，尽管有工程合同，但建 筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的 质量对开发商有很大的影响 （五）专业顾问房 地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房 地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对 房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问 题，另外，房地产市场是一个不完全市场，一 般的消费者对房地产资讯的了解程度比其它领 域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需 要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景 观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价 师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场 研究专家、经济师及造价工程师。 （六）消费者或买家 第二节房地产