房地产营销策划代理方案.doc

房地产营销策划代理方案 拟定策划方案的步骤.掌握房地产营销的相关专业知识，内容涉及房地产开发、建筑与规划、市场调研、营销策划、销售推广、房地产交易、销售人员培训、合同管理、销售现场管理、销售技术等各个方面。 房地产项目全程营销策划内容 宏观商业环境分析 一、宏观商业环境分析（包括项目所在地，地块状况等） 1、? 宏观经济因素 2、? 社会与人口因素 3、? 城市经济环境概况 4、? 城市商业环境因素 二、项目所在地商业环境分析 1、? 投资环境分析 2、? 周边街区情况 3、? 商业物业供应分析 1）、商业经营内容分析 各种商业行业所占比例 ◆???? 服装类 ◆???? 饮食、娱乐等 ◆???? 文化体育类 ◆???? 百货、超市和士多类 ◆???? 电器、电讯、网吧和电脑类 ◆???? 精品、鞋和皮具类 ◆???? 五金、机电、化工类 ◆???? 钟表、眼镜和首饰类 ◆???? 美容美发类 ◆???? 医药类、 ◆???? 家私类 ◆???? 职介和中介类 （以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、大体消费量） 2）、商铺与街铺分析 商铺调查的背景： ●???? 目的 ●???? 时间 ●???? 范围 ●???? 方法（分组等） 3）、城市商业经营区位指标分析 前言：综合概述 ●???? 区位——租金 ●???? 区委——经营内容 ●???? 区委——面积 4）经营内容指标分析 ◆???? 经营内容——租金 ◆???? 经营内容——面积 ◆???? 经营内容——规模（数量） ◆???? 经营内容指标分析综述 5）、价格指标分析 ●???? 租价水平分段 ●???? 价格市场分布 ●???? 月租价、平方租价所占市场比例分析 ●???? 租价对比分析（分街铺档次分析） ●???? 价格指标分析综述 6）、面积指标分析 以下面积为使用面积 ●???? 面积比例对比分析 ●???? 面积——价格 7）、环境指标分析 8）、总体综述（结论） 4、? 项目所在地商业环境总体综述 通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状 1）、商业以临街商铺为主 2）本城镇的商铺消费潜力大 3）本城镇的商厦经营方式落后 （以上三个点需要详述） 三、项目本身市场价值 1、? 商业价值 2、? 人文价值 3、? 市政支持 4、? 自身资源价值 总论： 中心市场分析 一、区位环境分析 二、商圈分析 1、? 本市某购物中心的商圈分析 1）? 核心商圈分析 2）? 次级商圈分析 3）? 边际商圈分析 2、? 消费群体分析 克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分 1）? 核心群体：居住型消费群 2）? 刺激群体：工作性消费 3）? 边缘群体：流动消费群 3、? 客流量分析 三、商业环境分析 四、经济政策环境分析 五、人文环境分析 六、投资风险分析 1、? 购物中心产品升级 1）? 省级1：创收升级 2）? 升级2：维护的科技元素 3）? 升级3：未来不确定 2、?绍兴商业竞争环境分析 总论： 类比竞争项目分析 一、类比竞争项目商业组合分析 项目一： 项目名称 ? 地理位置 ? 占地面积 ? 建筑面积 ? 规划状况 ? 空置率 ? 租金水平 ? 物业管理 ? ?功能定位 ? 经营模式 ? 经营范围及租金水平 ? 经营状况 ? 综合分析 ? 项目二：…… 二、项目SWOT分析： 1、? 项目优势分析 规模 地理位置…… 2、? 项目劣势分析…… 3、? 项目的机会…… 4、? 项目的威胁 [项目前期策划] 1、市场调研及走势分析、预测 □ 宏观、微观市场走势分析 □ 必威体育精装版房地产市场行情分析 2、前期产品及市场定位可行性研究 一、项目主题定位既形象定位 □ 产品定位分析 □ 市场定位潜力分析 □ 市场定位风险分析 □ 市场定位的可行性评价 □ 项目市场定位 ? 销售、经营管理定位 经营定位依据： 1）? ……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、代理公司或管理公司及行头依照组经营…… 2）? ……集中商场的经营权已统一招租 3）? 同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定…… 4）? 物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进行，在管理费中也需考虑包含商场的整体宣传推广基金 为确保本案的销售和长期经营，本案销售、经营管理定位为： 二、业态组合定位 业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细节…… 组合模式一： 1）? 组合方式： 2）? 组合优点： 3）? 组合缺点： 组合模式二： …… 3、? 确定本案组合定位 根据本案城市现有业态状况，本案项目产品特征及对未来商业发展趋势的把握，充分利用本案可能整合的各种招商资源便于利用本案可