《房地产开发经营与管理》复习试题.ppt

* P252~P253 * P253~P254 * P257A * P284~P285 * 这些是针对一般商品而言的。对房地产商品应针对具体 项目考虑相关因素。 * P301A、P302A、P302B、图8－2、P303~P304 P304~P305划线部分 * P306~P308 * P319~P320 1. 企业资信等级评价 通常情况下，金融机构主要根据下列 评价指标确定房地产开发企业的资信等级： (1) 企业素质 (2) 资金实力 (3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力 (5) 获利能力 (6) 企业信誉 (7) 企业在贷款银行的资金流量 (8) 其它指标 * 2. 开发建设项目的审查 除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。 金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面：即项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表7－1所示。 * 3. 贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目本身之后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。 贷款的综合风险度 ＝信用等级系数×贷款方式系数 ×贷款期限系数×项目风险等级系数 * 第八章 房地产市场营销 一.房地产销售形式 二.促销组合 三.房地产定价方法与策略 四.房地产营销理念 * 一.房地产销售形式 房地产销售过程一般包括三个阶段 (1) 为使潜在的客户了解物业状况而进行 的宣传、沟通阶段。 (引导、沟通) (2) 就有关价格或租金及合同条件进行的 谈判阶段。 (谈判) (3) 双方协商一致后的签约阶段。(签约) 从房地产市场营销的具体形式来看， 主要分为开发商自行销售和委托物业代理 两种。 * 二.促销组合 1.促销组合的概念 促销组合（即市场营销与沟通组合） 是指企业根据促销的需要，对广告、销售 促进、公关宣传与人员推销等各种促销方 式进行的适当选择和综合编配。 促销组合由五种主要工具组成： （1）广告 （2）自销 （3）销售促进 （4）公关与宣传 （5）人员推销 * 2.确定促销预算 一般来说，房地产商品的促销费约占 销售收入的2％～5％。对普通住宅项目促销费可能是2％，而大型商业项目可能要达到5％ 。 * 3.制定促销组合需考虑的因素 制定促销组合需考虑的因素有： （1）产品类型 （2）推动与拉引策略 （3）购买者的准备阶段 （4）公司的市场定位 （5）经济前景 * 三.房地产定价方法与策略 1.房地产定价方法 成本加成定价法 (1)成本导向定价 目标定价法 认知价值定价法 (2)购买者导向定价 价值定价法 领导定价法 (3)竞争导向定价 挑战定价法 随行就市定价法 * 2.房地产定价技巧 （1）价格折扣与折让 （2）心理定价 （3）差别定价 （4）产品组合定价 * 四.房地产营销理念 房地产商品及房地产市场固有的特性，决定了 房地产营销有其独特的运作方式。正确树立房地产 营销理念是进行房地产营销策划的关键前提。房地 产营销理念可从以下12个方面考察： (1) 区域营销 (2) 信息营销 (3) 竞争营销 (4) 全面营销 (5) 全过程营销 (6) 全员营销 (7) 专业营销 (8) 服务营销 (9) 品牌营销 (10) 文化营销 (11) 非价格营销 (12) 目标转移营销 * 第九章 收益性物业管理 一.物业管理的概念 二.收益性物业管理的基本模式 三.收益性物业管理的内容 * 一.物业管理的概念 物业管理是房地产商品的售后服务，是 房地产消费环节上的经营管理活动。 物业管理是物业管理经理人受物业业主 或物业使用人的委托，依照合同规定，遵照 国家法律和管理标准，以经营的方式对物业 进行规范的管理和维护，为物业业主或物业 使用人营造舒适的工作和生活环境，提供多 层次、全方位服务的一种专业化、社会化、 企业化