天津芦花庄园Ⅲ期营销工作计划报告下.pdf

推案策略 芦花庄园三期的利润最大化策略 双拼 创造高额利润 利润 独栋 洋房 最大化 树立价格标杆 保障现金安全  拉高独栋配置、价位，树立区域标杆  首推花园洋房，结较低总价吸引人气，提高知名度  双拼别墅依蓄客数量，多次开盘，不饱和供应，扩大阶段利润基础  情境营销，创造客户认同感，以建立生态城第一品牌为诉求 天津·新 鸿 嘉 服务 公益 卓越 推案策略 价格预计走势(单位：元/M2) 产品 2010年 总价带 2011年 总价带 2012年 总价带 年涨幅率 洋房 12000 150-220w 13200 160-240w 14520 180-260w 10% 双拼 17000 500-600w 19040 560-670w 21325 630-750w 12% 独栋 22000 900-1000w 25300 1150-1650w 29095 1700-2400w 15% 洋房占3期总量的44%，洋房产品面积较小相对总价低。预估滨海新区供应爆量时 间为明年第二季度，生态城内及开发区内的小高层、高层、洋房也会吸收我们相 当一部分客源。 双拼占到总量的40%；独栋占总量的16% 建议：将三种产品拆分在三个年份中进行，在各个推案期三种产品都有不同比例 的组合，比较能因应市场变化机动调整。 国家新政所造成的市场观望氛围，将随着天津施行细则的落定而解开，我们的评 估，应不会出现同北京般更严苛的条款，对于高档产品影响程度，将较不明显。 天津·新 鸿 嘉 服务 公益 卓越 推案策略 我司认为，三期产品类型比较简单，洋房和别墅两类，具体推案可有两种考量方案： 方案一：先推洋房产品 优势：1、利用洋房来拉升3期的人气及媒体关注和炒作。 2、利用生态城起步区项目人气涌动，抢占市场，扩大客户源。 3、与起步区其他项目相较，洋房属性相似，但本项目的成熟区域氛围，是其他项目 所难以企及的，藉此扩大销售、加快现金回流，巩固生态城第一品牌地位。 劣势：1、项目档次和形象方面会受到一定的影响。所以同时要以产品说明会，推介独栋， 拉高标杆制造话题。 方案二：先推别墅产品 优势：1、拔高项目调性，对于后续产品价格提升有良好推动作用。 2、宏观调控进一步严厉的情况下仍有较强的市场抗压力，保持一定的现金回拢。 劣势：1、销售速度相对缓慢，对资金链要求高。且明显与其他项目错位，反而无缘截流本 区域其他项目客群。 2、难以迅速形成项目热销气氛，对于制造市场轰动性和项目关注度无明显促进。 天津·新 鸿 嘉 服务 公益 卓越 推案策略 通过分析，我司认为，关于三期的推案顺序，需要考虑如下问题: 1、价值提升方面： 别墅和洋房产品的可售面积分别为：洋房35420平方米，别墅为44380平方米。我们可以看 到，三期的别墅产品的可售面积是大于洋房面积的，也就是说，如果我们对于市场始终保持 乐观态度的话，别墅越晚销售，其创造的利润是要大于洋房产品的，况且别墅单价的提升幅 度是一定大于洋房产品的。反之，市场受到波动，则所有产品的售价均会受到影响，但高端 别墅的抗压性要相对较强。 2、市场阻力方面： 在考虑推案时，我们必然要考虑到同期竞争项 目的竞争关系，根据市场资料显示，无论是 洋房还是别墅，在生态