房地产工程成本管理案例分析报告.ppt

房地产工程成本管理 个人见解 行业认识 在我看来，房地产与我们每个人都息息相关，衣食住行组成了人的生活结构，衣食不能离，住在前，行在后，所以我或者我们首先考虑的是“住”的，然后再侧面考虑“行”的，不管怎样，我个人认为，中国房地产的发展要从国家开始停止福利分房开始，当然毕业包分配工作也差不多那时开始停止的，而国家先后地放宽土地审批、放宽银行贷款、降低交易税，更在人口数量最多、人均占地非常少的现状下，房地产迅速及继续升温是不可避免的，这也体现了居者有其屋的群众方针。 职业介绍 其实我接触房地产建筑行业，要从08年开始，跟北京奥运同一年，那两年我是在施工单位，而现在我是一位奥园人，缘分。作为房地产一派别中的一小员，我时刻在想，为什么房子不能像车子一样性能就越来越好，价格就越来越便宜，我不敢否定以后会有更多新型的、强度更大、更便宜的建筑材料出现，届时房价会更低些，但作为一位普通群众和一名奥园人的双重身份，即使现在做的未必能更好地与成本对接，但是，预结算、签证、招投标无不与成本紧密联系，当然我最理想的项目链条是，掌握到更好地信息—拿到更便宜的地—用更低的成本—建出更好的房子—卖出更高的价格—而买的人又更多，再加上一条，人们都兴高采烈地交上了物业费。 定位 像万科、保利、万达，每一个房地产公司开始时都有他们自身的战略、目标或者说是发展定位，一个房地产公司的发展定位，决定着旗下房地产项目的定位，项目的定位又决定房地产建筑产品的定位，而房地产建筑产品的定位又决定建筑成本目标。 如何制定房地产工程目标成本？ 房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。 根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验测算项目的单方建筑安装成本 。 根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤。 每一项目标必须做全、做细、做精，这样才体现目标成本的作用。 如何确定项目选材用料的档次？ 开发房地产项目，工程成本当然是大家十分关注的。现在业界流行“规划、设计控制说”，却少有关注影响工程成本的最大因素原来是项目的产品定位，确定产品的档次才是控制工程成本的第一步，第二步是研发设计，第三步是过程控制，让我们来说说第二步： 根据项目产品定位，考察项目周边竞争楼盘的选材用料档次，将竞争楼盘各分部分项工程的材质、工艺进行描述，并根据市场价格水平，估算其价格档次。 根据调查的情况，营销、规划设计、工程部门一起，确定项目每一个分部分项工程的选材用料档次 ，寻求物美价廉的合作单位，制定长期合作计划。 如何实现房地产工程成本的动态控制？ 工程成本目标有了，但是市场是千变万化的，如何保证我们最终能够守住工程目标成本呢？ 或者在工程实施过程中，实时掌握工程成本的控制情况呢？ 设计质量的控制，严格按照拟定的指标， 项目规划设计的优劣决定项目的成败,项目研发设计的优劣则直接影响项目的成本。1%的设计费影响这75%的工程造价，所以设计阶段很重要。 招标比价，清单招标，确定标底，总价包干，转移风险，每定一个工程标，都要与目标成本进行对比，并分析对总成本的影响程度。 做好现场签证的控制管理，较大设计变更或现场签证及时反馈。 做好竣工结算的审计，尽量设制多重审核，增强结算的准确性。 如何把好现场签证关？ 现场签证关是我们工程成本控制的一个重要环节。在房地产工程管理中，现场签证失控的情况不在少数，少则几十万，多则几百万，如何有效地控制现场签证呢？ 控制现场签证的原则：避免签证、减少签证、规范签证。 1.密切与营销接触，了解营销意图，及时反馈信息，避免营销签证。 2.搞清工程范围划分及其搭接关系，避免出现漏项或重叠工程，从合同源头上避免现场签证，避免合同签证。 3.施工措施事先明确并定价，避免施工措施签证，有效控制措施费。 4.施工样板先行，避免施工签证 。 5.办理好场地移交，避免责任签证。 谢谢大家！ 感谢您的观看！