20180901深圳工改工必威体育精装版政策研究.pptxVIP

;目 录;与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。;在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段;规划研究;物业核查公告;制定开发方案;;工作阶段;工作阶段;工作阶段;桩基础施工许可;目 录;【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件;文件名;“1+6”文件出台背景;“1+6”政策小结;严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益;城市更新项目中，更改地块功能和用途的情况下，以下面方法补缴地价：;城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价：;;;;;;;政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响;;;;早期工改项目最高容积率达7.6，但近年必威体育精装版批复容积率指标多在6.0上下，并无明显突破案例;目 录;位置;位置;;计容建筑面积(㎡);???河集团将联手创投机构——深创投，在其位于深圳的星河World项目中推行“产权换股权”计划，即以产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的拟上市企业进行股权置换。;产权置换股权运营管理模式是如何运作 姚惠琼：产权换股权是专门针对准备入驻星河WORLD的高新企业的一种投资方式，目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但都处在发展期，企业并没有那么多的资金，它需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或者物业，我们会对企业进行评估，用项目固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意共同发展、共同成长的企业。 产权换股权是如何操作的，包括进入和退出？ 姚惠琼：星河有专业的团队，对拟投资企业可用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可确定相应的股权比例，如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份，当然企业估值和产权价格也是相对的，企业的估值可以谈，写字楼的价格也可以谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如双方的价值观一致就很容易评估。 产权换股权让星河world短期无法收回现金流，如何确保资金链？ 姚惠琼：的确，产权换股权无法收回现金流，之所以敢这么做，除了自身的资金实力外，还因为星河资金链运转良好、自身有充足的造血功能：比如说星河的商业板块，如COCO Park、星河第三空间等等，目前运营情况都很不错，这些自持的商业都能带来很好的现金流。 我相信，只要把星河WORLD像星河COCO Park这样运营好，越来越多好企业认可这种产权换股权模式，愿意进驻，就会形成集群效应，随之而来的物业升值则水到渠成。;开发商以公司的名义买入，然后购房者作为公司的有限合伙人，和公司以股权转让的形式，签订一份《财产份额转让协议书》。简单说来，就是“房子”变成了“股权”，“业主”则变成了“股东”。;END