土地增值税清算审核讲解学习课件.ppt

十一、扣除项目金额的审核 ?（五）与转让房地产有关的税金审核 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。印花税的扣除细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不再允许重复扣除。 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 * 十一、扣除项目金额的审核 ?(六) 关于房地产企业加计扣除问题 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。在确定加计20％的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20％的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20％的扣除的基数。 * 十一、扣除项目金额的审核 ?（七）关于代收费用的扣除问题 代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。 对房地产开发企业在售房时代收的费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，只允许扣除大市政费、四源费、用电权费、绿化费。 * 十一、扣除项目金额的审核 ?（八）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的扣除问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；  3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 * 十一、扣除项目金额的审核 ?（九）属于多个房地产项目共同的成本费用的扣除问题 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （十）关于房地产装修费用的扣除问题 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 * 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 努力奋斗 土地增值税清算审核讲解 * 一、背景 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制度。 * 一、背景 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函[2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。 * 二、房地产企业经营中主要的涉税税种 1、营业税； 2、土地增值税； 3、企业所得税。 * 三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令［1993］138号） 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法［1995］6号） 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号） 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号） * 四、中介机构出具报告的采信问题 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。” 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。” * 五、几个重要的概念 1、土地增值税纳税义务人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(包括地上地下的各种附属设施