深圳城市更新政策基础实务与相关案例解读.pptVIP

* * * * * * * * * * 五、城市更新案例解读——大冲村城市更新 改造后的大冲村： * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、城市更新分类——拆除重建 （3）实施主体确认 实施主体形式—— 单一主体 合作实施 权利主体自行实施 市场主体单独实施 政府组织实施 仅限城中村项目，单一市场主体与股份公司合作。 二、城市更新分类——拆除重建 （3）实施主体确认 审批程序—— 单一主体 向区更新部门申请实施主体确认 区更新部门审核相关材料 通过签订搬迁补偿安置协议形成单一主体 公示 签订监管协议 核发实施主体确认书 几个要点：1.单一主体形成属收购方式而非征地拆迁（市场行为非政府行为）； 2.监管协议（公共设施用地移交、回迁房及过渡安置、项目实施进度安排、资金监管等) 3.区更新部门核发实施主体确认同时抄送市场监督管理部门，如实施主体股权后续发生变更，市场监督部门应及时将变更情况向税务部门进行通报，由税务部门督促企业依法纳税。因此，如果想要规避税务风险，最好是在实施主体确认前完成相应已经签署拆迁补偿协议公司的股权变更工作或者仅一直保留部分股权至项目开发完毕。 二、城市更新分类——拆除重建 （4）用地、建筑、施工行政许可 申请行政许可条件—— 建筑物拆除和房地产证注销完成后，实施主体凭实施主体确认书、监管协议、更新单元规划批复、相关土地权属证明文件，向规划土地主管部门申请相关行政许可。 征转地手续、选址、用地方案图、宗地图、用地规划许可证、土地出让合同、建筑工程规划许可证‥‥‥ 行政许可内容—— 二、城市更新分类——拆除重建 工改工项目—— 工业区升级改造的方向（工改居、工改商、工改工）由法定图则确定； 产业项目一般指工改工和部分工改商项目； 工改工项目分为物流型和研发型项目； 工改工项目可建设不超过总建筑面积30%的配套（公寓、商业用途），70%用于产业用房； 工改工出售物业需以公司名义购买。 属拆除重建类城市更新项目 （5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价 二、城市更新分类——拆除重建 （5）其他：工改工、村民统建、用地审批、地价 用地审批—— 开发建设用地≤拆除范围内五类合法用地+3000平方米零星用地，如何完善拆除改造范围内用地手续 协议出让 原用地有合法手续 变更其规划条件和使用年限 签订补充合同 调整非农用地 核定旧屋村用地 按“两规”“三规”完善手续 “三规”：深圳关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定（2009） 三、城市规划——分类 总体规划（全市） 次区域规划（特区、龙岗、宝安） 分区规划（组团规划）（内：区;外：功能组团） 法定图则（控制性详细规划）（内：片区；外：镇） 详细蓝图（修建性详细规划）（街坊或地块） 城市规划五个阶段 总体规划、次区域规划、分区域规划均属于法定图则的上层次规划；详细蓝图规划须按照法定图则确定的指标提出建设方案。 三、城市规划——总体规划 总体规划层面 岗贝村改造项目位置 分区规划层面 岗贝村改造项目位置 三、城市规划——分区规划 三、城市规划——法定图则（控制性详细规划） 法定图则层面 《深圳市龙岗201-06号片区【吉祥路地区】法定图则》 岗贝村改造项目位置 三、城市规划——详细蓝图（修建性详细规划） 详细蓝图层面 《龙岗区龙城爱联岗贝村改造专项规划》总平面布局 三、城市规划——城市更新单元规划（专项规划） 城市更新专项规划 《龙岗区龙城爱联岗贝村改造专项规划》 城市更新项目现状权属图 城市更新项目专项规划——总平面图 四、城市更新趋势——解读及分析 步骤 宝安 福田 盐田 罗湖 龙岗 南山 龙华 大鹏 光明 计划与规划申报 40 28 37 43 8 23 33 30 25 25 25 28 20 40 实施主体确认 15 13 6 13 15 20 13 13 20 用地审批 50 40 20 / 40 65 25 70 60 建设工程规划与施工许可 45 20 30 20 50 30 15 20 55 规划验收 15 17 17 17 20 22 15 17 20 总计 165 118 110 93 158 185 129 170 220 备注：上述时限不包括提请领导审批、领导小组审议、办公室会议审议、专家论证评审、公告公示、权属核查以及未规定时限步骤的时间。 四、城市更新趋势——解读及分析 核心步骤 各步骤差异 计划审批流程 计划材料初审 1、在初审环节，只有宝安是主管部门经过区规划专业委员会研究后初审，其余各区均为主管部门独自初审。 初审通过后，征求各单位意见 1、初审后征求各单位意见的过程中，只