物业工程前期介入规划建议书.doc

物业工程前期介入建议书 ***物业管理有限公司 一、配套用房-- 物业服务用房设置要求 1、面积要求：依照贵州省地方法规规定，房屋建筑总面积不足10万平方米的，物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置，最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，物业服务用房的配置以300平方米为起点，超过10万平方米的部分，按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置，超过50万平方米的部分，按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置； 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的，不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的，不得低于60平方米。建筑面积应当不少于20平方米。 2、位置与环境要求：办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。 3、水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。 4、时间要求：物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。 5、消控中心设置数量： 尽可能设置为一个，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。 6、消控中心面积：10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。 二、架空层布置与利用 楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，在留足业主活动休闲空间的前期下，可考虑设置物业服务用房，但需在规划验收后正式交房前提前围闭以；架空层与其他公共区域进行分割密封管理；整体规划、功能分区、定位明显。 三、垃圾收集站 1、位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。 2、垃圾收集站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。 3、垃圾收集站应在室内预留供电、给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门；地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。垃圾中转站周围建议种植绿化植物。 四、商业配套 1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生，如餐饮必须增设独立专用烟道。 2、根据商业区业态与未来客户需要，可以考虑设置1-2处公共卫生间。 3、商业街地面不宜采用石材路面，宜使用沥青或水泥路面，如果选用石材路面，要充分考虑石材承压能力。（如：火烧板在商业街地面石材厚度不低于60mm，尺寸不大于300*300mm）同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。 4、根据商业街人流预测，商业街车行道路每隔25米，增设一处减速坡。 5、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放，方便检修”的原则，在不便于检户内部分，管径不小于∮100及加大坡度。对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设，统一设计隔油池。（设置分户独立首次过滤隔油池） 6、商铺空调统一设置分体空调预留机位，因商铺空调使用时间长，空调位设计不宜离住户太近，如必须设计中央空调的，其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。 7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置，大小、款式应提前设计；广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。 五、交通布局 1、住宅与公建配套用房（如幼儿园、小学）的出入口应分开布置 。 2、小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。 3、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙，以减少突发危险源（如：儿童或宠物突然穿行），增加可视范围。建议在该范围内栽种高乔木或行道树，此举既可为行人遮阴纳凉，又可控制车辆上升尾气的转移范围 。 4、小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带，以草坪与乔木搭配为主，便于未来车辆增多后的车位改造。