销售代理行业分析之问题与机遇篇.pdf

房地产销售代理行业分析之问题与机遇篇 8. 代理产业风险分析 8.1 政策风险分析 8.1.1 政策风险成因分析 政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政府对于市场的分析和判断，间 接体现政府对市场的导向和意图，因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于代理咨询 业，导引行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接的影响代理咨询业的市场。政策 风险的形成主要来自于政府，政府部门作为房地产业的源头，其根据市场发展状况来制定相 应的政策、法规、规划，来对市场进行引导、调控，政策、法规的变化对房地产代理咨询业 的发展起到较大的作用。在目前房地产相关政策、法规、规划尚不健全的情况下，为市场发 展带来了许多的不确定性，也为代理咨询业带来了众多的风险。 8.1.2 重要政策、法规分析 上海房地产自 1988 年起步以来，经过了近 15 年的发展，市场已逐渐趋于成熟，在此期 间，政府部门出台了各类政策、法规，以支持、引导房地产市场向良性发展。以下就上海颁 布的重要政策、法规作简要分析。 财税政策 （1） 公积金制度  时间：1991 年度建立了公积金制度。1996 年 4 月，《上海住房公 积金管理条例》正式施行。  目的：为促进上海市居民的购房消费，在上海市居民的工资收入 中，拨离出部分款项作为公积金，以用于购买商品房，该款项属 “专款专用”性质。  作用：公积金制度的建立，为广大居民建立起了购买商品房的概 念，并在一定程度上促进了购房消费。 （2 ） 银行降息  时间：1996-1998 年，央行 7 次降息，个人住房贷款利率大幅下 调。  目的：刺激内需，扩大消费，鼓励社会投资，加速产品流通，缩 短资金回收周期，促进经济发展。  作用：对房地产开发商而言，降低了企业融资成本。对购房者而言，激起了购 房积极性，并为其提供了资金的保障。 产业政策 （1）内外销商品房并轨政策 上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了 3 年半时间。 1999 年 11 月，上海首先实行各类内销商品住宅归并政策； 2001 年 8 月，上海实施内外销商品住宅并轨； 2003 年 3 月，上海实施非居住用房内外销并轨。上海房地产市场全面开 放。  目的：配合中国进入WTO ，扩大境外客源购房选择面，进一步 促进房地产高端市场的发展。  作用：广泛吸纳外来客源，对房地产高端市场发展起到了直接作用，使上海商 品房均价快速提升， 2002 年上半年楼市均价为 4628 元/M2 。 财税政策 （1）契税补贴政策  时间：1999 购房契税调整为 1.5%，其中购买人缴纳 0.75%，政 府补贴 0.75%。至 2002 年9 月，政府取消契税补贴 0.75%。  目的：鼓励个人购房。  作用：促进了房地产需求，提高个人购房积极性，为房地产市场 走出低谷，起到了一定的作用。  负面影响：在上海楼市价格持续上涨的情况下，政府取消政策， 在一定程度上会降低购房者的积极性，对中低价产品客源影响可