关于近期房地产市场的几个热点问题(中铁).pdf

关于近期房地产市 场的几个焦点问题 一、物业税会如期而至吗？ 物业税的提出 ▲2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提 出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动 产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。 ▲2006年10月开始，国家税务总局陆续在北京、辽宁 等十省市开始物业税“空转”试验。 ▲2009月5月25 日，中国政府网公布《国务院批转发展 改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通 知》，提及“深化房地产税制改革，研究开征物业 税”； ▲2009年7月，国家税务总局相关人士日前透露，明 年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作 方案，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。 物业税不会如期而至 ▲前提之一：土地必须私有化，否则法理上行不通； ▲前提之二：必须百分之百明晰物业产权—— ★要先进行反腐败斗争，并取得彻底胜利才行； ★必须理清所有产权产籍工作（小城镇二手房交易 状况）； ★必须保证今后产权产籍管理工作及时并百分之百 准确。 ▲前提之三：老百姓纳税意识毫无问题（我们与西 方法制环境和社会文化完全不同，对老百姓来说 要命难，要钱也难，征收物业税几乎会遭致全民 反对） ▲将土地出让金混入物业税中逐年征收是行不通的 ★物业税与土地出让金性质不同 ★毁掉了土地出让机制，建设用地无法成为开发 商的生产要素 ▲过渡期如果保证财政收入？ ▲中国住宅的价格形成十分复杂，有的交了出让 金，有的没交，临近位置交的出让金差别很大， 如何做到公平(房改房、公房、小产权房)？ ▲税费清理、合并中与地方政府的谈判会顺利吗？ ▲新税种的设立是一项立法工作，需要通过全国人 大讨论、通过，制订法律，会顺利吗？ ▲有可行的操作方案吗？ ★按照物业价值征收 ★按照套型面积征收 ★按照人均面积征收 ★按照容积率征收 ★按照套数征收 ▲评估力量能够支撑征税工作吗？ ▲税收征管与权力寻租 ▲居民的税赋承受力问题 二、如何看待今年的市场? 全国各地情况将发生变化 全国房地产开发企业完成投资及增速情况(2009年1-11月) 本年完成投资 比去年同期 地 区 （亿元） 其中：住宅 增长（%） 其中：住宅 全国总计 31270.92 22368.99 17.8 15.7 一、东部地区 18073.81 12563.65 14 11 二、中部地区 6831.91 5168.57 26.3 23.5 三、西部地区 6365.2 4636.77 20.4 21 全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-11月) 商品房销售面积 销售面积增速 商品房销售额 销售额增速 地 区 （万平方米） （%） （亿元） （%） 全国总计 75203.15 53 35987.12 86.8 一、东部地区 39733.33 60.7 24856.03 97.2 二、中部地区 16232.9 39 4932.95 59.5 三、西部地区 19236.91 50.8 6198.14 73.9 总体上看今年房价仍然上涨 如图表所示：