商业地产之珠穆朗玛峰--开发建设实战指南.pdf

《商业地产的珠穆朗玛峰——开发建设实战指南》 江苏无锡通惠路步行街 VS 辽宁大连经典生活广场规规划思路比较 江苏无锡通惠路步行街简介 通惠路步行街将由 52690 平方米的步行街、2000 平方米的水街、180000 平方米的中心 MALL 和78492 平方米的住宅四大部分组成。建筑面积近50 万平方米，投资总额近20 亿元。 位于青石路东北侧通惠路的这条商贸步行街是无锡市最大的商贸步行街，建成后将成为集 购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、文化于一体的、一站式购物场所。通惠 路步行街长600 米、宽20 米，并将东侧8000 平方米休闲广场、西侧近5000 平方米吴桥广场以 及8000 平方米中心商业广场连为一体。中心广场设置的一个 18 万平方米的大型MALL 将把卖 场、百货、酒店、家居、家电、数码、影院、儿童城、餐饮、娱乐等主力店融为一体。 通过近万平方米的水面将镭射水幕电影、音乐喷泉、水晶岛、水中舞台与两侧的茶吧、咖啡吧、 酒吧、水吧完善融合，利用灯光、音响等先进的高科技手段使水街成为步行街的一大特色。 辽宁大连经典生活广场简介 [经典生活]是由5 幢精装小户型公寓和4 万平方米休闲文化夜生活区组成的复合型地产项 目，为都市日益壮大的白领阶层提供一个居住、娱乐、休闲的空间场所。 [经典生活] 4 万平方米休闲文化夜生活区以十几条 6—15 米宽的小街贯穿整个区域，形成一个 大规模的商铺群落。建筑主体2—4 层，由酒吧、餐饮、美容健身三大业态组成，4 万平方米街 坊式商铺可以提供酒吧、餐饮、娱乐、美容、健身等生活需求，共同完成大连首个集中式休闲 文化夜生活区的市场定位。[经典生活]对完善CBD 功能、丰富大连城市生活、增加大连旅游景 点具有重要作用。 缘起：中国商业地产规划亚健康状态形成的原因 纵观国内商业地产项目的规划，有一个集中的病症就在于建筑和商业的脱节。很多建筑规划师 有很强的专业功底和创作表现，但却对现代商业缺乏应有的了解。很多街道的设计是很漂亮的， 但是不构成商业回路，或者不能构成一个良好的商业回路。 归其原因，在于国内的商业建筑设计还处于初级阶段，迄今为止尚没有一家国内建筑规划公司 在商业建筑上拥有很深的造诣和令人信服的成就，而国外的知名商业建筑规划公司天价的设计 费让很多开发商望而却步。 幼嫩的国内建筑规划公司和实力薄弱的商业地产开发商结合，在很多情况下，就会犯下一些很 低级的、不可饶恕的错误，生出一些不该生出的“商业怪胎” 。这些“商业怪胎”从诞生的第一天 起，它的商业布局和街道规划就已经决定了它是不可能经营成功的。 案例：江苏海门新上海购物广场——不聚人气、商业氛围不佳的街道建筑 项目简介：新上海休闲购物广场占地约140 亩，总建筑面积16 万平方米，形成错落有致，建筑 个性鲜明的商业街区。 中心步行街两侧的商业建筑采用围合式的商业格局，这样的设计有些类似北京的四合院，综合 国内外的商业建筑，可以看出这样的设计方案是不符合现代商业运营的规律的，是不理想的商 业设计方案。 这一设计方案的弊端在于：在一条顺畅的商业街道上制造了多余的缓冲空间，实践证明，这样 的缓冲空间是不利于商业经营的，对商业人流的聚集、分配和推动消费行为的产生存在不利的 影响。此外，从一条商业街人流的导向来看，在一条南北向的中心步行街道上开设了过多的缓 冲地带和出入口，使商业街区形成退缩、泄漏的建筑格局，这样的设计不聚人、不聚财，不利 于商户经营。 困惑：如何找到中国商业地产的成功之路？ 在中国，建筑设计公司不懂商业运营规律，发展商又不懂判断，建成后的商业建筑规划如果不 行，怎么办？ 用传统的住宅式设计建成的商业建筑，造成租户经营困难，建筑又难以改善，这样的问题，如 何防患于未然？ 一个广场的位置失误，一个出入口的朝向失误，一条主街道的走向失误……每一个失误，都将 造成数百万、数千万甚至上亿的损失…… 案例：贵州某商城不成功的街道设计 某贵州商城街道颁图 国内某商业建筑的出入口设置，南北向共设有十个出入口，分别是A 、B 、C、D 、E、G、H 、J 、 K ，东西向共设有两个出入口分别是F 、L ，这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出 入口，这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。 精华：中国商业地产规划三大病症之——街道走向综合症分析 街道走向综合症病因—— 1）方向混乱 国内众多商业地产项目的街道走向设计缺乏基本的认识，认识不到动线设