房价运行规律丶中国特色的供求背景与房地产投资问题.pdf

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房价运行规律、中国特色的 供求背景与房地产投资问题 演讲大纲 董藩 教授 北京师范大学房地产研究中心 2010.北京 0 两首歌与两个小故事:一颗红心,两种命运 0.1祥林嫂为什么哭了 答案:因为买了股票而没有买房子。 0.2同一首歌(股民版) 启示:中国的股市与外国的不同,在股市里有三个赢家 (上市公司、政府、证券公司)和一个大输家(上亿股民)。 几乎所有股民都抱着赌运气和赚差价的心态,按王朔的说法 是“处心积虑地想不劳而获,想从别人那轻易弄点什么”,你 不知道你的对手是谁、智力如何、运气如何,是不会赢的 (推荐大家看王朔的文章《股民都是活王八,赔了活该》) 0.3卖草莓者如是说 0.4深圳投资者的感激电话 1 房价运行规律:常态就是上涨的 1.1理论模型 ●供求模型 ▲图 为一般 1 普通商品供 求关系图, 供给与需求 曲线都是较 有弹性的。 所以一般普 通商品的价 格变化规律 往往是有涨 有跌。 ▲随着经济的发展,对 土地的需求不断增 加,而土地的供给不 能增加,这样,地租 就有不断上升的趋势。 在右图中,土地的需 求曲线由D 移动致D 就 0 1 表明土地的需求增加 了,但土地的供给仍 为S,S与D 相交于E , 1 1 决定了地租为R ,R 高 1 1 于原来的地租R ,说 0 明由于土地的需求增 加,地租上升了。短 期房地产的供求曲线 与土地的供求曲线基 本相同。 ▲从右图可以看 出,从中长期来 看,房地产的供 给弹性仍然小于 需求弹性。当供 给弹性小于需求 S D 弹性(E E ) 时,价格波动与 产量波动越来越 小,最终趋向均 衡。因此,供给 弹性小于需求弹 性也被称为 蛛 “ 网稳定条件 。 ” ▲对上图的解释及其启示: 从上图可以看出,从中长期来看,房地产的供给弹 性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性 (EE )时,价格波动与产量波动越来越小,最终趋 S D 向均衡。因此,供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网 稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量 影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时,一般 情况下,供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理 论假定需求弹性不变,这时本期价格波动对下期供给 量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关 系,分别有三种均衡结果:一是趋向均衡;二是趋

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