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房价运行规律、中国特色的
供求背景与房地产投资问题
演讲大纲
董藩 教授
北京师范大学房地产研究中心
2010.北京
0 两首歌与两个小故事:一颗红心,两种命运
0.1祥林嫂为什么哭了
答案:因为买了股票而没有买房子。
0.2同一首歌(股民版)
启示:中国的股市与外国的不同,在股市里有三个赢家
(上市公司、政府、证券公司)和一个大输家(上亿股民)。
几乎所有股民都抱着赌运气和赚差价的心态,按王朔的说法
是“处心积虑地想不劳而获,想从别人那轻易弄点什么”,你
不知道你的对手是谁、智力如何、运气如何,是不会赢的
(推荐大家看王朔的文章《股民都是活王八,赔了活该》)
0.3卖草莓者如是说
0.4深圳投资者的感激电话
1 房价运行规律:常态就是上涨的
1.1理论模型
●供求模型
▲图 为一般
1
普通商品供
求关系图,
供给与需求
曲线都是较
有弹性的。
所以一般普
通商品的价
格变化规律
往往是有涨
有跌。
▲随着经济的发展,对
土地的需求不断增
加,而土地的供给不
能增加,这样,地租
就有不断上升的趋势。
在右图中,土地的需
求曲线由D 移动致D 就
0 1
表明土地的需求增加
了,但土地的供给仍
为S,S与D 相交于E ,
1 1
决定了地租为R ,R 高
1 1
于原来的地租R ,说
0
明由于土地的需求增
加,地租上升了。短
期房地产的供求曲线
与土地的供求曲线基
本相同。
▲从右图可以看
出,从中长期来
看,房地产的供
给弹性仍然小于
需求弹性。当供
给弹性小于需求
S D
弹性(E E )
时,价格波动与
产量波动越来越
小,最终趋向均
衡。因此,供给
弹性小于需求弹
性也被称为 蛛
“
网稳定条件 。
”
▲对上图的解释及其启示:
从上图可以看出,从中长期来看,房地产的供给弹
性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性
(EE )时,价格波动与产量波动越来越小,最终趋
S D
向均衡。因此,供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网
稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量
影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时,一般
情况下,供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理
论假定需求弹性不变,这时本期价格波动对下期供给
量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关
系,分别有三种均衡结果:一是趋向均衡;二是趋
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