西安商业地产调研报告.doc

西安商业地产调研报告 西安商圈分析 商圈概述 随着城市商业规划与商业地产的迅猛发展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的焦点。商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市规划、旅游等行业聚焦的中心。近些年，几乎在每个城市都如雨后春笋般涌现出大批商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确定： 1、 交通便利性，容易抵达，汇聚车流、客流的便捷度 2、 业态丰富，能满足各个阶层的购物需求 3、 商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小 我们根据这三个条件把西安市的商圈主要分成以下几大板块： 一、钟楼商圈 西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。 所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。 二、东大街 A 业态、业种、档次 东大街目前的业态主要以百货公司、家电为主。东大街目前是西安市最繁华的地段，除了一些大型的百货公司如开元、百盛等以外，主要是以经营年轻人的服饰为主的特色专卖店。在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚??，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求。它每天的客流量可以达到50—80万。这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。 但是无庸置疑，在东大街，服饰专卖店是主流，眼镜、婚纱影楼、金店只是点缀。 B 经营情况 东大街作为西安市著名的商业街，是每个西安人和外地人旅游购物的首选之地，据西安百盛调查统计，每天大约有60万的人流量，潜在的消费购买力和商机是不言而喻的，其容量之大，消费力之强令人惊叹，难怪投资者都称东大街地地道道是一个流金淌银的地方。即长约１公里的东大街，至少在目前依旧称得上是西安第一商街。作为商街的价值突显在两个硬性指标上：第一，它是西安店铺地价最昂贵的街区；第二，它是店铺数量最多、专卖品牌价值最高的街道。 C 客源 由于东大街的业态丰富，包罗万象，因此它所面向的是各个年龄阶段的人群，消费的区域覆盖面也是非常的广泛，包括西安市及周边县市的人以及外地游客，消费群体以本地人、省内消费者为主，大约占总体消费群的80%。由于钟楼商圈内经营的货品、服饰以年轻、时尚的类型为主，因此主要的消费群体构成以部分高收入者、在校学生、及年轻上班族占较大比例。 D 租金 实例说明：档口由于其位置的特殊性，租金是三种店格式中最高的，例如阳光歌城一层，总共的租金每月是7000元，大差市周边的几个档口专卖店的租金也在每月1300元不等。店中店的租金相对来说是最低的，如东大街的精品广场，租金每个月从500—1000元/㎡不等，友谊购物中心每个店的租金均价是750元/㎡，在这三种格局中，临街店面的租金差距是最小的，如红袖坊的租金300元/㎡，高邦的租金是310元/㎡，索尼专卖店的租金是800元/㎡，门面租金差距小的原因有：门面相对店中店来说，经营风险小，全处于黄金地段，那么相对的在小区域内的边际递减小效应就会少一些。 E 主力商家 主力商家：开元、百盛、骡马市、唐城（永乐电器）、东方之星 开元——西安开元商城地处西安市最繁华的地段——钟楼，，占地面积33.136亩，建筑 面积10.3万平方米，营业面积 50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币，年营业额15亿。是西安目前营业额最高的商场。他是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。 F 商圈的优劣势分析： 优势：多年的商业氛围沉淀，在西安人心中有着无可替带的地位； 业态分布比较丰富，可满足大多数人的需求； 劣势：道路狭窄，车辆容易堵塞，交通不便； 由于先天规划的原因，东大街被一些医院、饭店等割断，使本应连续的商业街变得断断续续，很难做到人流舒