写字楼物业管理-付洁茹.pdf

第 1 页 写字楼是社会主义市场经济发展 的产物 ，它的出现和发展趋势体现 了科 技 的进步和现代经济活动 的要求 。写字楼管理是写字楼正常运转 的保证 。高 科技在写字楼 中的运用 ，经济活动 的 日益快捷 ，都对写字楼 的管理提 出了更 高要求 。中国写字楼管理 只有在借鉴外来经验 的基础上 ，立足于本土 ，充分 发挥 自身优势 ，才能适应不断发展变化 的市场需求 。 第一节　　写字楼概述 一 、什么是写字楼 （一 ）写 字 楼 的含 义 “写字楼”一词原是粤港一带对办公楼宇的称谓， 年代 以后，随着 “物 业 ”和 “物业管理 ”等名词及相关行业的引入而广泛运用 。 一般来说 ，写字楼是指用于商务、办公用的楼宇及其配套的设备、设施 、 场 地 。 从写字楼 的含义看 ，它 同我们所讲 的办公楼没有太大 区别 ，主要 的功能 是办公 ，建筑物是 由一间一间的办公室组成 的。但是我们这里所讲 的写字楼 是指一种投资性的物业 ，是主要用于 出租办公场所作为收益 的房产 。 计划经济时代 ，各企事业单位一般 自建办公楼 。这种各 自为阵的封 闭方 式一方面造成社会 资源 的浪费 ，另一方面使社会各经济部 门间的联系沟通不 便 ，又由于各个企事业单位 自身资金的限制，带来办公环境及设备的简单、落 后 以及办公效率低下等 问题 。随着商品经济和社会专业分工 的发展 ，社会客 观上需要一种集 中的办公场所 ，各种不 同行业 的人员集 中办公 ，大大缩短 了 社会各方面人员之 间的距离 ，现代意义上 的办公楼应运而生 ，并迅速发展 。 第 2 页 现代社会经济文化的发展对写字楼的需求越来越多，要求也越来越高。现 代经济文化生活的方方面面 ，如政府机关、 事业单位 、各种金融机构 、各类 企业等 ，它们 的运作都离不开写字楼 ，写字楼 已经成为社会生活和经济发展 不可缺少 的组成部分 。随之 ，写字楼 的功能也越来越 多样化、复杂化和综合 化，出现了商住楼、商务楼等。一般说来，商住楼除了提供办公场所 以外，还 兼能提供一定的住宿 ；而商务楼则除办公之外，还提供各种商务活动 的基本 设施 、设备 ，比如设有洽谈室 、展示厅 、会议室等 。现在 ，新建 的写字楼一 般都将办公、商务活动 ，甚至餐饮 、娱乐、购物和住宿等多种功能综合在一 起 ，建筑规模也趋于宏大 ，人们通常将此类 多功能的写字楼称为综合大厦。 （二）写字楼与酒店的区别 在城市 中，现代化 的酒店和写字楼 的分布往往趋 同，它们都属于高档物 业 ，要求规范的管理与品质优 良的服务 ，人们常常因为它们 同样有卓越 的建 筑外观形象和 内在 的品质而将它们相提并论 。尤其在写字楼管理领域 ，所谓 “酒店式管理” “星级服务”更成为管理水平 的标志。但是，写字楼毕竟不同 于酒店，从功能到管理侧重都有着较大 的不同。 写字楼和酒店 的主要功能不 同 酒店也称作宾馆 、饭店等 ，主要是 向客人提供住宿、饮食 、休息、娱乐 等服务 。由于市场 的需要 ，酒店 中也有一部分专为商务活动或会议提供住宿 及相关服务 的商务型酒店 ，这种类型的酒店 除客房、餐厅等一般酒店所必备 的设施之外 ，一般针对商务活动 的特点而设有展示厅 、会议室 、洽谈室 以及 帮助客人进行商务联络 的商务 中心等 。但是 即使是商务型 的酒店 ，所能提供 的商务活动 的功能与作用也是极为有限的，并且无法满足 日常办公所用 。 写字楼则 以提供办公、商务、会议等为主要任务 ，因而 以日常办公为 中 心 的相应设施和设备完整 、齐全 。虽然 多功能写字楼 中也有能够提供住宿 的 商住型写字楼 ，但是它们为客人生活休 息等方面所提供 的功能与服务一般是 必需的，是无法 同酒店相 比的。 写字楼和酒店 的服务对象不 同 酒店 的服务对象虽然也