二手房知识课件.pdf

本文由昆山房产中介原创/jjr/jjrlist.aspx 二手房 基本概念 二手房：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记 的、再次上市进行交易的房产。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”， 第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房 而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手 房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、 自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房； 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些 住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 编辑本段 禁售房类型 二手房 据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所 有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖 法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者 违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价 款及装修费用的； 3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6.上市出售后形成新的住房困难的； 7.擅自改变房屋使用性质的； 8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改 有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房 编辑本段 二手房买卖 1 本文由昆山房产中介原创/jjr/jjrlist.aspx 本文由昆山房产中介原创/jjr/jjrlist.aspx 根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可 以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有 住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房； 按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价 的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域 内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼 房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。 为维护交易双方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由双方订立 买卖合同，据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续， 由卖方将房产腾退如期交与买方。 编辑本段 二手房估价 随着二级市场的进一步发展，把旧房子卖掉已成为很多家庭计划中的 事情。但是，自己的旧房子到底值多少钱呢？ 估高了卖不出去，估低了自己又不合算，确实是件麻烦事。 解决的办法有三个： 一、找中介； 二、找专门的评估人员； 三、找熟人。不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。 编辑本段 二手房价格 房子价格由什么决定 ——内因 房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和 旧房并没有什么本质区别。 决定地价的有以下四大因素： 1?位置、面积 地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。 一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格 较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其 土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。 2 本文由昆山房产中介原创/jjr/jjrlist.aspx 本文由昆山房产中介原创/jjr/jjrlist.aspx 2?地形、地质 不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土 地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于 其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 3?形状、用途 一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有 所降低。 而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。 4?交通、环境 土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输 的