顺驰·泊林阶段性操作思路(11.6).pptVIP

顺驰·泊林阶段性操作思路 华中（顺驰）集团 时间：2004年11月6日 目录 一、财务指标 二、产品分析 三、客户分析 四、阶段性操作思路 五、具体营销措施 财务指标 2004年 协议额1.2亿 回款1亿 财务指标分解 时间 11-4 11-28 12-22 11-10 11-20 单套均价：33万 开盘 完全回款期 2528万协议 取得相关手续 1518万协议 2700万回款 产品全部投放市场 协议8238万 回款7756万 客户指标分解 时间 11-4 11-28 12-22 11-10 11-20 B 80 C 200 A +180 C 500 D 900 B 116 A 40 A +106 C 300 D 900 B 198 产品指标分解 时间 11-4 11-28 12-15 11-10 11-20 Y5、Y6 G3、G5、G7 Y11、Y12、Y13、 Y15、 G9、G17、G18、G19 取得销许时间 取得销许时间 开盘 取得销许时间 产品分析 区位优势： 金银湖片区是政府规划的最适于居住的生态带，占地约400万平米。依据必威体育精装版的金银湖片区土地成交价格及市政对金银湖片区的规划，金银湖将建设成一个可容纳30万人口的高尚的大型富人区。 金银湖片区 后湖片区 南湖片区 沌口片区 东湖高新开发区 汉口、武昌、汉阳三区自成体系，跨区域购房极少； 武汉地产市场近年的发展重点在郊区，三区五片是主要的五大住宅组团. 汉口 汉阳 武昌 产品分析 产品分析 景观优势： 金银湖板块水面面积超过2万亩，河流湖泊星罗棋布，如此大面积的水面将形成对于生存环境、局部气候、自然环境的有效改善，也会居住人群资源的优化组合。 产品分析 优美的湖水原生态 优美的建筑规划设计 优美的园林景观设计 合理的建筑布局 丰富的户型变化 T—威胁 片区楼盘同质化严重; 项目推售时竞争激烈; O—机会 片区良好形象已经得到客户认可； 片区复合性经济资源形成； 片区是热点片区； 武汉旧城改造使房地产需求大； 顺驰品牌有操作空间； W—劣势 规模在片区内小； 位置处于开发区的尽端； 片区配套不成熟,交通难以到达； S—优势 区域内唯一的朝南湖景； 独特的德式建筑风格； 错落的建筑规划空间； 丰富的户型变化； 果岭建筑和坡地规划； 产品分析 载体 体验 格调人群的生活理念、精神境界 不同人群、不同生活氛围的共融 水岸和现代建筑、自然的共生 精神、文化 健康的、休闲、自我的生活氛围 塑造 创新 亚别墅生活感受 顺驰·泊林产品理解象限图 产品分析 产品分析 产品定位：亚别墅 推广定位：生态谷、亚别墅、纯水岸 产品定位及推广 客户分析 以常青路，建设大道和解放大道交通覆盖的区域； 吴家山台商和工业园区公司白领； 机场工作的相关人员； 项目 位置 机场 吴家山 江汉 汉口区、常青周边居民 江汉区、江岸区 现居住地 私家车 私家车 私家车 交通工具 大专 大学 文化程度 私营业主，商人 公司白领，公务员 和事业单位职员， 教师，医生，律师， 机场工作人员 职业 18万以上 14万以上 8万以上 家庭年收入 40-50岁 40-50岁 30-45岁 年龄 投资回报 自我满足，享乐主义 享受有品质感的生活，满足家人对居住品质的要求，满足一定针对性的投资 享受有格调的舒适生活，逐步提升生活品质，实现自我满足 购买心理 投资 周末度假 为子女或父母购买 自住 购买因素 工业园，台商投资区 江汉区、江岸区， 机场和附近公司 现工作地 55-70万（均） 35-50万（均） 30-40万（均） 购买力 偶得客户（投资群） 游离客户（享乐群） 重点客户（购买群） 核心客户群（自住群） 类别 客户分析 客户分析 1、高知高资，经济敏感度高，易于接受新鲜事物与观念 2、生活压力大，工作繁忙，重视健康的生活状态与环境 3、有主见，希望体现自我格调，亦会受社会风向标的影响 4、尚未进入享乐阶段，具一定投资意识 5、有车族 客户属性 重点客户（购买群） 核心客户群（自住群） 类别 经过前期区域及购买力等方面的分析，我们将目标客户群锁定为自住与购买两类，他们具有相同的客户属性。 追求自然、健康的高品质生活形式， 可以展现自我格调生活氛围的高资人群 客户分析 客户定位 阶段性操作思路 客户认知途径 认知——认同——冲动——行为 30余天的推广销售周期，已经不能容我们的客户长时间去完成这样的认知过程： 客户认知途径的有效合并！ 阶段性操作思路 产品的销售策略 1.2亿协议、1亿回款，30天销售周期 我们清晰的明白这样一个任务需要我们非常规的热卖才能达到。40天的常规产品销控效果无疑会受到时间的限制，因此，我们主张的销售策略是： 通过楼座价格差来刺