第五章房地产开发用地的取得.ppt

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第五章 房地产开发用地的取得 房地产开发用地的类型 第一节 房地产开发用地的类型 一、房地开发用地的含义 1、房地产开发用地必须是位于规划区内的 国有土地 开发用地的使用最高年限 2、房地产开发用地的类型 1)土地利用的性质和功能划分: 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2)开发的深度不同: 生地 熟地 第二节 房地产开发用地的取得方式 一、土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念: 国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的方式和程序 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部 拍卖:1)定义 2)程序:发布拍卖公告,拍卖,签约并领取土地使用证 3)优缺点 招标:1)定义 2)程序:招标,投标,评标,签约并领取土地使用证 3)优缺点 挂牌:1)定义 2)程序:发布挂牌公告,挂牌竞买,成交,签约并领取 土地使用证 3)优缺点 协议(已淡出):1)定义 2)优缺点 二、土地使用权转让 1、土地使用权转让的概念: 以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让 2、土地使用权转让的方式:出售,交换,赠与 三、土地使用权划拨 1、土地使用权划拨的概念和取得 无偿性,无期限性 适用范围 第三节 房地产开发用地选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划 自然环境和工程地质因素 现有的建设条件 地段面积与形状 投资经营计划 1、影响地价的两大因素 土地的用途 土地的容积率 2、用对比法推算基础数据 例1 某开发商拟购一块商住混合用地,面积是10000平方米,允许建筑容积率为7.5。开发商准备地上一至二层为商铺,总面积为10000平方米;三至十四层为住宅,总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。 项目全部完工后,商铺即可全部售出,预计出售时平均售价为5000元每平方米;住宅楼一年后售出50%,其余在两年后顺利售出,预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元,管理费用为建造成本的5%,销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%,房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%,开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%,在未来3年的建设期内,开发成本的投入情况如下:第一年为20%,第二年为50%,第三年为余下的30%。 用折现法测算开发商能承受的地价。 第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置 1、拆迁前期工作 拆迁调查摸底,制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表 2、申请核发房屋拆迁许可证 房屋拆迁的法律凭证 3、组织实施拆迁 1、组织拆迁动员,发布拆迁公告 2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 3、拆除房屋,平整场地 1、房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的对象 房屋拆迁补偿的形式:实行货币补偿 实行房屋产权调换 房屋拆迁补偿的计算:货币补偿形式的计算 房屋产权调换的补偿计算 2、房屋拆迁安置 房屋拆迁安置的形式 房屋拆迁安置的地点 课堂作业 实际案例链接:测算可接受的地价的计算与讨论(地块的价值分析) * * 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得方式 城市房屋拆迁工作程序与补偿安置 一、开发用地的含义 二、房地产开

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