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报告审批表附表 （可用于案件、合同、项目、出差审批表附表） 　　　　　　　表号：1.1.1-2 报告等编号：　　 　 页次：　　 序号 内　　　容 撰写人　　与日期 关于非小业主能否取得司法拍卖车库的分析 一、现行法律及相关司法解释的规定 《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” 最高人民法院在起草《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《司法解释》”）时就作为主要内容之一作了解释。在最高人民法院于2008年6月16日公布的《司法解释》（征求意见稿）第四条规定：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。” 但是，《司法解释》（征求意见稿）的该条款在征求意见的过程中遇到了很大的争议。2009年5月14日公布的《司法解释》对该条款作了较大的修改。《司法解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。很显然，最高人民法院回避了争议内容，没有就如何理解与适用“应当首先满足业主的需要”作出明确、具体的解释。对此，最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问时解释说：“车位、车库纠纷的处理是一个极其复杂的问题，司法解释的规定还有些原则，但思路是明确的。在审判实践中，各级法院和法官可以在司法解释确定的大原则下，结合纠纷具体情况妥处相关案件。待审判实践经验的积累足够丰富之后，也可择机就新问题、新情况作出单行批复。”[2] 二、“应当首先满足业主需要”的理解 如何理解“应当首先满足业主需要”，在法学理论及司法实践界主要有三种观点： 第一种观点认为根据车库、车位的属性，物权法第七十四条第一款应当理解为“在房屋土地使用权年限内，均应当优先满足业主的需要。只有在业主需要被优先满足的条件下，建设单位方可以出租或赠送等方式将富余车位、车库提供给业主以外的人临时使用或者留作建设单位自用。并且一旦业主有新的增加的车位需求，建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。”[3] 第二种观点认为，所谓“首先”，应是业主对车位、车库取得优先购买权或优先承租权，该权利相当于房屋承租人对房屋享有的优先购买权。开发商或者或者其他产权人出售、出售车位时，应通知业主，在同等条件下，业主优先于本小区业主之外的第三人购买或承租。[4] 第三种观点认为，“首先满足业主的需要，可以从两个层次来设计，一是合理的期限内只有业主有权购买和租赁；二是在任何情况下，业主都有同等价格条件下的优先购买/租赁权”，故建议将《司法解释》的相关条件修改为“建设单位随同房屋预售车位的，在预售之日起一年内，应向业主销售或者出租；房屋交付使用以后现售车位的，自公开发售之日起六个月内，应面向业主销售或者出租。”[5] 笔者认为，上述三种观点均有欠偏颇： 上述第一种观点本身存在矛盾，而且影响交易的稳定，不符合《物权法》“定纷止争”的立法目的。持该观点的学者认为在业主需要被优先满足的条件下，建设单位可以以赠与或出租的方式处置车位，但同时又认为一旦业主有新的增加的车位需求，建设单位仍应遵照规划文件中有关车位、车库配比的规定给予满足。假设在某一时期业主的需求已得到满足，建设单位将车位赠与给业主以外的第三人，但当业主有新的增加车位的需求时，建设单位是否应当撤销赠与，收回车位？如果建设单位能够撤销赠与，则此前的赠与行为在法律上如何定性？如果认定为无效法律行为，则理由又是什么？ 第二种观点即业主对小区车库、车位享有优先购买权或优先承租权，虽然优先购买权或有限承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但在一般观念上认为行使优先购买权必须是以同等条件为前提，开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚。而且，最高人民法院民一庭多数法官认为，根据现行的法律法规和司法解释的规定，将类似的优先购买权理解为形成权，法律依据不足。因此，在司法实践中，只能确认出卖方与第三人签订的买卖合同无效，而不能保证权利人买到。[6] 第三种观点似乎是兼顾了开发商与业主的利益。但是，法律设定的权利义务应该是连贯的、一致的，不应该是在“合理期限”内是一种权利义务状态，而在“合理期限”届满后又是另一种权利义务状态，这是典型的“实用主义”观点；而且，由于“合理期限”