14房地产会计流程.doc

一、房地产企业行业特点及财务管理要素：1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有效。 2、开发产品类型多，用途多样性。按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。 3、投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。开发成本项目为 土地征用及拆迁安置补偿费、 前期工程费、 基础设施费、 建安工程费、 公共配套设施费、 开发间接费、 财务费用。项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。从最初获取土地使用权到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。 4、销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。 涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险大。主要税种 营业税、 企业所得税、 土地增值税、 城建税、 教育费附加、 契税、 房产税、 土地使用税、 印花税、 个人所得税等。房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。在开发期间要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产税等。 6、融资需求大，利息开支大，财务风险大。项目前期开发现金流开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出相应也大，保持现金流稳定，合理调配现金流是房地产企业财务管理的重要内容。 二、房地产企业会计主要核算科目设置及核算开发企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：1、“开发成本”账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。本账户借方登记开发过程中所发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算，明细成本项目如下（1）土地征用及拆迁安置补偿费: 土地使用权出让金、土地征用费 、拆迁安置补偿费。（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。（4）建安工程费：它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。（5）公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（6）开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（7）财务费用：为开发项目贷款而支付的利息。 2、“开发产品” 账户。开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。（国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。）开发产品账户设置二级明细如“土地”、“商品房”、“配套设施” 、“代建工程”。本账户借方登记完工开发产品成本（开发成本贷方转出至本科目借方），贷方登记