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别墅产品基础培训;;别墅基本概念;别墅的涵义：何为别墅？！;*;别墅之于客户的概念与意义？;别墅基本类型; 别墅的类型从以下四个方面划分：;从产品的发展趋势看别墅;1、 基本的分类;纯独栋别墅;个案赏析：保利垄上;;类别墅;*;*;类别墅;类别墅;定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。 特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。 层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通洋房挑高几十厘米。;附录：复式、跃式、错层的概念区分;;特征1：产品形态丰富，别墅趋向独栋化;2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！;个案赏析——保利叶语溪;个案赏析——保利西海岸;个案赏析——誉山国际;通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度，营造类独栋的感觉。;个案赏析——保利叶上海;2.3 叠拼创新;2.3 叠拼创新;2F;2.3 叠拼创新;2.4 合院别墅;个案赏析——华润石梅湾九里;个案赏析——光耀全球候鸟度假地;特征2、别墅附加值越来越大;特征3、小面积低总价精装修别墅趋势明显;从建筑风格看别墅;按照区域位置来划分不同区域的别墅风格;欧陆风格;建筑语言符号： 1、马蹄状的门窗 2、穿凿式的墙面 3、门廊，圆拱和镂空 4、单斜的顶面;欧陆风格;屋顶多采用孟莎式和法式四坡屋顶;欧陆风格;欧陆风格;北美风格;中式风格;现代风格;从别墅与客户的地理位置看别墅;功能属性;定义：位于城市中心区域，交通方便，大部分客户纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲而购置的居所，通常被称之为第一居所。通常地块面积不大，面积较小，档次较高。 地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套） 代表项目：二沙岛别墅群以及珠江公园别墅群;二沙岛（又称二沙头、二沙头岛）广州称这个岛上的人”非富即贵“ 岛居生活、私密、安全性、身份象征、一墅难求 独特的地理位置： 广州市中心珠江河段上的天然江心绿洲，珠江水环抱，南临珠江主航道，北靠珠江次航道，西北角面对东山湖公园，北面与珠岛宾馆和五羊新城隔江相望，西靠大沙头码头，独一无二的地理优势使二沙岛拥有了豪宅区所必备的稀缺资源。 市政工程配套： 星海音乐厅、广东美术馆、一片片高尚的生活住宅小区和体育训练基地一起掩映在广阔的绿地中。各种艺术雕塑散步周围，文化气息铺面而来;郊区型别墅一般可以分成三种： 1、会所型别墅：企业或者个人用于客户接待和商务会晤的场所。 2、纯度假型别墅：候鸟式分时度假别墅，常常位于旅游风景名胜区，与客户居住的地方距离远，仅仅作为假期休闲之用。 3、“5+2”休闲居住型别墅：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式：五天住市区、两天住郊区）或者假期作休闲度假的居所；国外将此类居所作为第二居所使用； 地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美，相对交通及配套要求较低;3.2.1郊区型别墅之会所型别墅;地下室整层总面积499㎡，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等;3.2.2郊区型别墅之度假型别墅;3.2.2郊区型别墅之度假型别墅;;定义：满足商务办公和需求的别墅； 产权只有50年同时部部分独栋别墅还可作为独栋 餐饮使用！ 项目代表：敏捷上城国际【企业墅】、招商金山谷【意库】;从景观占有看别墅;资源占有;自然景观;自然景观;海资源比山资源打动力更强，但山资源别墅是更适合城市人群养生的1.5居所;自然景观;别墅的功能分区与产品要点;别墅的功能分工和空间序列;别墅基本功能元素及空间序列;地下室空间：地下层（架空半地下层）; 地面一层是整个别墅的社交区、也是动静分区中的动区，是主人与外部交往的主要功能区，强调布局通透、大气、合理、注重开放式交往空间和庭院景观的交互性； 良好的地面一层应具有： 大面积户内庭院，以开阔的视野，拥抱外围绿调氛围空间。 超大面宽的功能间，舒展大气，更具尊贵品质感。;地面二层综述：别墅休闲休息区; 地面三层是主人私享休闲平台、也是动静分区中的动区，强调舒适奢华、注重享受性和私密性，注重开放式露台交往空间和观景平台。好别墅要求： 独立功能齐全的主卧、或带书房或注重与露台的衔接 大面积露台、露天阳光房等，完美融汇室内外空间。;案例分析1：保利香雪山;2层;地下室： 由于地上停车，不占用地下空间， 因此地下室面积较大、格局方正 南进单位地下室的使用面积区间为 170-180㎡ 地下室可跟据客户需要，改建为会 客区、健身区、影音室、私家酒吧