长春高新CBD(栖乐荟4.17日版).pptxVIP

;东坤地产长春本土开发企业，曾创造南湖假日宾馆，但却显得默默无闻。 栖乐荟 位居城南，享尽高新资源，但是却迟迟没有脱颖而出。;七大问题 1.“无人区”——地处大学城，附近大多是新建楼盘尚未交付，常住居民较少。 2.区域商务认知度低——高新？有集中商务圈吗？ 3.产品本身——没有明显特点,作为CBD四面不临主街。 4.项目昭示性差——栖乐荟是什么？在哪？是酒吧？还是会所？ 5.销售漏洞——2014年推广费用1000万，客户到访 组，来电 组。 6.缺少狼性销售团队——电转访比例低，客户流失严重；现场数据统计有误，以至于无法进行正确明细的分析。 7.2亿元年度目标——长春TOP10！东坤地产强势归来！;虽然栖乐荟仍然带着神秘的面纱，但是难掩姿色 从高新区到整个城市，2015年栖乐荟终将拨开雨雾见月明！ 就像凤凰涅槃，就像破茧成蝶;近山而志高，临水而聪慧， 这一次，东坤地产，进驻高新南区 欲在这一片充满希望的土地上拓土开疆，打造一片繁华新城！;;;长春公寓写字间市场主要集中在彩宇广场板块及高新南和南部新城板块.另外朝阳区也是公寓写字间供应相对密集的区域，占据绝对核心的位置和成熟配套资源，公寓、写字间的售价也较高。 作为近市中心的经开区、南关区，近年的工商物业也逐步放量，但以东方广场为核心的心东城则略显得沉寂，投资需求外溢.;;2014年长春市公寓整体供应与成交;益田枫露 6000元/㎡（精装）;注：以上数据来源克尔瑞系统;;;;;宏观市场;宏观市场;长春市的写字间成交单价在8000元左右， 长春市写字间产品折扣力度较大，均达到20%-30%， 客户面对高端产品缺少前瞻性视角和抵抗风险的能力，成交价在1万元以上的产品具有一定的抗性。;宏观市场;绿地中央广场;典型案例——希派;;;关于高新区，你的第一印象？;“不谋全局者，不足谋一城”; 重树区域形象 ——区域价值带动产品价值;;1;;13#;自身配套;1.有区位潜力的;公寓形象定位： 繁华之上 唐·公馆;写字间价值解读;We tell you， NOW，一个区域的代言从这里开始;;——比肩CBD我们还缺什么？;;公寓产品;针对于整体市场2014年销售情况来看（如图），在2015年一季度市场表现依旧持低迷状态，写字楼市场并未出现回暖现象，市场库存积压极为严重。;明宇广场做为EBD核心办公区标杆产品，项目具备五星级酒店，超高绿化率及配套和区位优势； 在2014年推货去化 9295㎡，整体销售金额达9000余万，成交均价为9800元/㎡； 2014年营销推广费用为1200万，但并未形成预期的销售目标。;针对以上市场情况及竞品情况分析： 2015年本项目写字楼销售目标为9000万， 以市场表现及同区域产品的去化情况，为达到销售目标， 建议写字楼产品入市价格以7500元/㎡入市，销售去化率为35%—40%。;;一切有价值的营销策划都要从了解客户开始;;项目名称;益田枫露业主： 85年王先生：“我买益田枫路公寓完全是因为买了这二期的房子，然后说有送公寓活动，虽然加了20万，但是这里据说要规划一个益田假日酒店，还是高新区唯一一个大型娱乐酒店，我觉得很有投资价值，反正钱在手里也是闲着，投资呗，以后还能出租。” ;;本案购买人群（1）;——我宁愿多花钱，也不愿浪费每一刻钟珍贵的时间。;通过对竞品项目的研究，以及典型项目的考察分析，大致可以把写字间客群概括为——;;群来源：高新区地缘性 客群构成：地缘改善客户+投资型客户为主 客群关注：价格+配套+生态 客户年龄：主要集中在35—55岁之间的客群 客户特征：注重生活细节，随时切换工作和享受人生 ;在周边激烈的竞争环境中，我们如何吸以上目标客群？;;没 有 目 的的 营 销，都 是 盲目的 ！;2014年销售目标：2亿元！ 约X套，需要约X组到访…… 其中X组公寓客户，X组写字间客户……;; 我们的旗帜在哪？;区域封锁;销售路线;越是城市边缘地区越要重视现场包装的展示，因为片区发展滞后不利于消费者的信心，作为综合体物业 ，如果不能充分的传递项目能够支撑未来，作为新城商圈中心的形象，价值提升就会显得乏力。 改变栖乐荟现在的面貌——势在必行！ ;; 我们之前了解到，栖乐荟在2014年在户外、媒体等分别投入以“东坤”地产为品牌形象的广告。接下来在2015年，我们要将推广动作放到产品本身，将企业宣传与产品宣传做到有效连接，如果说第一步我们做到了“我是谁”的传播，那么接下来，我们要告诉受群体“我有什么？” ; 1.品牌运筹：项目品牌与企业品牌双向入市。 2.高调入市：结合政府规划及政策方面的