天津团泊湖地产项目年度营销推广计划.pptVIP

团 泊 项 目07 年 营 销 方 案 策 划 部 目 录 报告的推导过程和目的 第一章 项目整体目标描述  第一章 项目整体目标描述 第二章 项目分析与市场判断 在 崭 新 的 一 年 中 我 们 将 面 对 什 么 样 的 “ 　市 场 环 境　” 和 　　　　　　　“　竞 争 对 手　 ” ? 第二章 项目分析与市场判断 2006年度商品房成交总量为820万平米，同比下降了10%，成交金额394亿元，同比增长3%。成交均价4801元/平米，比去年上涨14%。 第二章 项目分析与市场判断 第二章 项目分析与市场判断 一、未来城市发展格局和宏观市场条件： 第二章 项目分析与市场判断 2、大天津时代四级城镇体系： 主副中心、新城、中心镇和一般建制镇。 根据京津冀区域经济和天津城市发展趋势，天津将形成“以中心城区和滨海新区核心区为主副中心，建立有主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系”。 团泊新城是天津市总体规划的11个新城之一，依托团泊镇现有湖水、地热、高尔夫等资源优势，今后将“重点发展教育、体育及旅游、休闲度假产业，建设成为以风景旅游为特色的现代化新城，规划2020年城市人口规模为10万人”（摘自十一五总体规划） 团泊新城，不仅顺应大天津时代的城市发展要求，更是一个世纪蓝图，迎来一个商机空前的战略发展期。 第二章 项目分析与市场判断 城市发展迅速带来城市扩张速度的加快，针对中心城区高端的发展定位，天津楼市新建居住区的外扩步伐已经全面展开，随着《天津市城市总体规划（2005-2020年）》的逐步实施，新建居住区向外环线转移已成为必然。相对于中心城区的空气污浊、绿化率低、人口密度大、居住拥挤而言，外围城区楼盘空气清新、绿化率高、人口密度小、居住舒适。大量居住需求将进入环外区域，为该区域的房地产快速市场带来有力支撑，同时加速区域城市化进程。 第二章 项目分析与市场判断 　 二、竞争格局： 　Ⅰ.竞争格局的多元化细分 外来品牌开发商进入势必对天津市原有竞争格局产生影响，这种影响体现在竞争格局的多元化细分上。 　Ⅱ.整体市场的多元化细分 　 各类开发商准备开发的高端项目将紧紧抓住板块自身的优势作为项目的核心价值，并向着极致进行放大，以此作为与其他板块内的高端项目差异化竞争优势，来争夺市场中金字塔尖的少量客户群。 　Ⅲ.板块内市场的多元化细分 　 同类开发商在同板块内的高端项目，在板块自身价值的基础上产生多元化形式，并向着极致进行放大，来区隔同板块内的竞争。在各板块内，占据所在板块优势资源的项目极具市场竞争力。 第二章 项目分析与市场判断 热点区域一：北部宝坻区版块的京津新城； 热点区域二：东丽湖片区版块以东丽湖万科城、朗钜天域、夏阳溪韵； 热点区域三：梅江南已成为天津高品质生活的代名词，梅江湾，卡梅尔、 海逸、新加坡别墅项目； 热点区域四：西青区版块的荷兰墅、岭上邻里、唐郡； 热点区域五：外环线区域的领世郡、洛卡小镇、玛格庄园等； 热点区域六：海河中心城区版块的泰达城等； 热点区域七：老城厢版块的11号公馆、TOWN中堂等； 热点区域八：奥运版块的时代奥城等 热点区域九：滨海新区新增高档项目等； 第二章 项目分析与市场判断 2006年国家出台关于限制审批别墅类用地条例，全国别墅市场风声鹤唳，使得别墅市场今年供应量有较大增加，天津别墅市场总体供应量约300万平米，在售和新开项目共计20余个。主要分布在南部及周边区镇。 第二章 项目分析与市场判断 第二章 项目分析与市场判断 第二章 项目分析与市场判断 从城市发展角度来看，天津市南部地区较北部地区发达，发展中心偏向南部，从政府制定的发展策略来看，天津市未来的主导发展方向将向东部及南部移动。 依据对市场在售别墅的分析，可以得出，06年的别墅市场已经从原来千篇一律的西班牙风格逐步向多产品风格形式转化。生态、亲水正作为别墅整体规划中的重要元素起到非常重要的作用。在今后双拼、联排产品为主导的别墅市场中，项目整体规划中的景观比重正越来越多被放到重要位置. 第二章 项目分析与市场判断 小结： 明年同类别的别墅和类别墅项目的竞争将进入空前激烈的竞争阶段，在城市的N多区域将供应大量的同类产品，由于团泊湖庭院的户型的增大和体格的提高，在市场竞争中的总房款和性价比的绝对优势将必然相对缩小。 第二章 项目分析与市场判断 面对这种近乎“十面埋伏”的局势 我们又将怎样给出一个怎样的