荣成项目提报 (1).pptVIP

* * * 京城花园项目提案 中国●荣成 营销推广： 尚格策略房地产经纪公司 2015年12月5日 目 录 1、荣成市场概述 2、本案概述 3、营销思路 4、建议 一、荣成市场概述 1、地理环境 所属地区：山东威海 行政类别：县级市 面 积：1392平方公里 常住人口：66.4万人 产业结构：造船、渔业、旅游 14年GDP：971亿元 一、荣成市场概述 2、市场环境 一、荣成市场概述 2、市场环境 2.1动力街区 项目占地：97000㎡ 建筑面积：130000㎡ 建筑类型：多层、小高层、高层 户型面积：75-110㎡ 交房标准：毛坯 销售均价：3300元/㎡ 当期户数：1200户 策划主轴：荣成首家运动健康主 题社区 一、荣成市场概述 2、市场环境 2.2万都金悦华府 项目占地：67000㎡ 建筑面积：250000㎡ 建筑类型：高层复式 户型面积：75-127㎡ 交房标准：毛坯 销售均价：8200元/㎡ 总 户 数：1600户 策划主轴：金悦华府，以凯莱为核心的国际生活圈 一、荣成市场概述 2、市场环境 2.3盛世公元壹号 项目占地：19000㎡ 建筑面积：75000㎡ 建筑类型：高层板楼 户型面积：75-95㎡ 交房标准：毛坯 销售均价：5200元/㎡ 当期户数：420户 策划主轴：依园瞰海、府临天下 公园里的家 一、荣成市场概述 3、市场综述 市场总体供应量较大，处于供大于求的状态； 城区内竞争格局清晰，中心成交较活跃； 项目的自然属性决定了客户圈层，客群结构简单清晰； 伴随着棚户区改造进程的加快刚性需求在逐渐消弱； 经济结构的属性必然的挤压了房价的上升空间； 在售项目销售策略以及营销手段相对单一； 低单价、低总价均为项目的营销主轴。 二、本案概述 1、住宅部分余量 楼座 套数 可售面积 占比 拟销售均价 预计总额 1 11 1050.50 10.74% 4557.10 4787231.00 2 17 1621.38 16.58% 4436.57 7193360.00 3 40 3739.40 38.25% 4667.13 00 4 36 3365.46 34.42% 4633.96 00 合计　 104 9776.74 100.00% 4605.65 00 二、本案概述 2、户型 面积 94 97 80 106 合计 套数 15 13 38 38 104 占比 14.42% 12.50% 36.54% 36.54% 100.00% 二、本案概述 3、优劣势分析 优势： 本案体量相交于城区内其他项目而言较小； 户型规整无过多瑕疵； 户型面积适中满足首次置业及改善类居住客群需求。 劣势： 位置远离市区，周边商业配套不完备； 3年未有任何推广动作引发当地客户质疑； 综合成本相对较高不具备价格竞争优势； 项目无论建筑形式、规划无明显亮点。 二、本案概述 4、问题 4.1、如何跳出平面竞争格局，建立本案产品的竞争优势？ 4.2、如何面对消费能力不足、供大于求的局面快速去化余户？ 4.3、如何摆脱本案的负面影响重树项目形象？ 4.4、如何建立本案的价格体系从而形成竞争优势？ 4.5、如何让同一客群选择我们？ 4.6、如何把我们的优势转化为胜势？ 三、营销思路 1、差异化的竞争优势 竞 争 优 势 降低推广成本建立分销 渠道 （聚焦） 灵活的价格策略 （价值） 交房标准精装修（产品） 三、营销思路 2、项目诉求 Ⅰ 集火近战，速战速决 Ⅱ 谁都能买得起的好房子 三、营销思路 3、策划主轴 Ⅰ 定义城市样板间 Ⅱ 事件营销下的市场聚焦 三、营销思路 4、企划表现 简约、时尚、理想家 三、营销思路 5、营销战略 Ⅰ 城市包围农村 Ⅱ 超出市场预期 三、营销思路 6、销售节奏