郑州时代国际广场营销执行方案.pptVIP

价格策略 项目写字楼为7-29层，建议7-16层为关虎屯村民用房，实际可售层数为17-29层。共计13层。面积为20800平方。 建议：项目分批次进行销售。 销售阶段 时间节点 供货量 价格策略 单价 销售额 顺销期（一批次） 2012年3月—7月 3层，共4800平方 价格下浮15%销售 1万元/平 0.48亿 顺销期（二批次） 2012年8月—2013年6月 7层，共11200平方 均价销售 1.1万元/平 1..232亿 顺销期（三批次） 2013年7月—2013年12月 3层，共4800平米 价格上涨15% 1.2万元/平 0.576亿 合计 13层 均价：1.1万元/平方 2.288亿 具体的价格根据市场情况来定。 销售时间节点表 销售道具制作完成。 1、产品推介会 2、推广 3、VIP卡发放 1、推广继续 2、推出“老带新” 11月1日—31日 12月1日—12年3月 12年3月—7月 项目写字楼整体销售周期为21个月 1、推广继续 2、执行“老带新” 3、商业部分开始销售 13年7月—13年12月 1、推广继续 2、执行“老带新” 12年8月—13年6月 筹备期 内部认购期 顺销（一批次） 顺销（二批次） 顺销（三批次） 商业的推售时机根据主力店招商情况进行 推广策略 推广声音—— 一个中心、两个基本点 一个中心——以项目所在区域的优势为中心。 两个基本点——1、产品的价值释放 2、大环境下，选择投资型房产规避通胀、资金增值的必要性。 推广原则—— 不做大面积广告，结合项目的实际情况，同时根据巨康公司运作同类型产品的经验，合理的选择推广方式。 报告结构 项目营销策略 PART1 PART3 项目推广执行 PART5 PART4 市场描述 项目价格定位 PART2 项目解读 写字楼营销渠道推广层次图 了解渠道对于客户影响层次的不同有助于根据阶段的不同选择适合的项目推广渠道。 渠道层次上大致上反应了客户跟进的流程。销售人员在接待客户的过程中应用相应问题对客户做出判断： 客户了解该向其灌输的信息了吗？ 客户的关注点在哪里？如何引起其关注？ 促成其成交的关键在哪里？如何操作解决？ 推广方式的选择—— 五大通路相结合，促使营销目标的快速实现。 性价比最高的宣传方式之一,可以稳定的为本项目提供来电、来访量。有助于项目快速、高效的积累客户。同时，有助于项目小面积产品的消化。 有效的传递项目信息。为项目来访提供有力支持。同时，好的户外广告，能带来实际的成交。 派单——不只是简单的把单页发送出去。更重要的是形成一种“眼球效应”。 项目宣传阶段，选择主要路段、车流高峰路段，请模特公司组织美女沿街宣传。 不定期的于案场搞一些小活动。吸引客户到访，维持周末现场销售氛围的热度。同时，集体组织意向客户参与一些理财活动，促使老带新。 选择新闻频道、交通频道、音乐频道，全面、灵活的释放项目信息。 主要选择在项目入市阶段进行投放。 郑州巨康人操作鑫苑景园、鑫苑·逸品香山、西提国际、观山悦、金和国际、悠乐汇、新悦庭；欧铂城等项目积累丰富经验； 郑州巨康人操盘积累客户资源，约50万人，涵盖全河南省各地市高收入阶层、主流客户阶层 全省分销网络，巨康公司拥有的覆盖全省10个地市的分销网点，每周源源不断的所代理项目输送高端客户，这以网络还正在不断增加 总容量50万以上的客户网络及丰富的招商资源，保障项目销售与商业的快速成长 巨康代理[郑州时代国际广场项目]的信心与保障 全程策划代理郑东新区的经验 全程策划代理高端项目的经验 对郑开大道项目的操作经验 定期定向的市场动态研究 鑫苑景园、逸品香山 运作无预售证项目 技术中心、市场部 严格周密的营销执行组织 营销中心 √ √ √ √ √ 中原保险大厦 巨康代理[郑州时代国际广场项目]的信心与保障 代理果岭山水全省分销的经验 思念，果岭山水 √ 巨康顾问代理[郑州时代国际广场项目]的信心与保障 全力以赴的工作态度 —态度决定一切 THANKS 助力客户成功，是我们最大的价值 2011.10 郑州时代国际广场营销执行方案 谨呈：华之业房地产开发有限公司 郑州巨康房地产营销策划有限公司提案 2011-11-11 报告结构 项目营销策略 PART1 PART3 项目营销执行 PART5 PART4 市场描述 项目价格定位 PART2 项目解读 郑州2011年商品房成交分析 巨康观点： “限购令”出台以后，住宅的投资得到良好的抑制，办公、商业地产投资成为新的增长极。 2011年1-9月份，整体看来，非商品住宅成交呈现出增长的趋势。七月份达到最高值。 随着“限购令”的继续