星凯地产·红星美凯龙国际广场项目竞标方案.pptVIP

法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。 住宅多主题驱动1——英伦主题【艺术、典雅】 A B D C A B D C 比照罗马建筑的风格经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面都是世界建筑精华的集大成者，在建筑比例上严格符合了人本的黄金比例。 住宅多主题驱动1—新古典主义主题【典雅、细腻】 A B D C 北欧的建筑都以尖顶、坡顶为主，室内可见原木制成的梁、檩、椽等建筑构件。整体呈现简约硬朗的特色。 住宅多主题驱动1——北欧主题【简约、硬朗】 目前德州市场普宅主要面积主要集中85-100、115-135㎡，建议选取此主流面积空间。 80以下 90 100 110 120 140 160 180 200 220 240以上 面积/平米 牡丹华庭 熙城易居 金湖湾 凯旋花园 金腾豪庭 中建华府 蔚来城 玫瑰园 高层 小高层 多层 洋房 别墅 住宅主流产品驱动2——抓主流客户，建主流产品 德州市场在售户型供应销售情况 产品户型 两房 （70-100 ㎡ ） 一房 （50-80㎡ ） 三房 （90-150 ㎡ ） 四房 （160-220 ㎡ ） 小两房 功能两房 舒适两房 小三房 紧凑三房 功能三房 舒适三房 豪华三房 奢适三房 小四房 紧凑四房 功能四房 舒适四房 豪华四房 奢适四房 小一房 舒适一房 顺应市场主流趋势，户型设计以紧凑户型、三室为主，同时拉长产品线、丰富产品形式，增加项目户型弹性空间。 住宅主流产品驱动2——抓主流客户，建主流产品 住宅展示驱动3——园林、售楼处、样板间、工法 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 核心问题3： 如何制定合理的开发分期， 降低项目开发风险？ ？ 1 【开发原则】 A B D C E F 北地块开发顺序 一期：B+E局部； 二期：D+E局部； 三期：C+F局部； 四期：A+F局部； 五期：F剩余。 自持物业树立高形象，住宅先期回现，公寓丰富产品线；住宅优先启动价值较高地块。 开发原则 高档公建类物业物业树立形象； 主流产品实现现金流； 其他产品丰富产品线； 公建类物业和居住类物业穿插开发； 自持类物业优先开发，销售类公建物业视资金和招商情况再开发。 树立形象 实现现金流 补充现金流 美凯龙家居体验MALL 百货MALL 甲级写字楼（五星级酒店） 高品质住宅 主流住宅 主流公寓 写字楼 公寓 高档住宅 销售型商业 2 【北地块开发】 分期 地块 物业构成 开发策略 一期 B+E部分 刚需住宅+居住类公寓 树形象，快回款，多产品试水 二期 D+E部分 刚需、改善型住宅+投资类公寓 大量回款，品质升级，丰富产品 三期 C+E部分 刚需、改善型住宅+办公类公寓 品质升级下，利润增加 四期 A+F部分 享受型住宅+办公类公寓 明星产品追求高利润 五期 F剩余部分 办公类公寓 成熟社区实现高利润 每期公建和住宅穿插开发，丰富产品线，弱化产品风险，提高产品盈利能力。 3 【南地块开发】 自持型家居体验MALL优先开发； 总部集群写字楼先招商再定制开发； 都市产业集群写字楼少量循序开发； 百货MALL建议自持，根据资金实力确定开发时间； 销售型商业后期开发销售。 美凯龙MALL 百货MALL 城市客厅 美食街 销售类物业 自持类物业 南地块 项目初期优先 启动，树立项目 品牌优势 引进国内知名 商业主力店，进 行自主招商运营 长期持有获利 通过政府优惠 税收条件，吸引 总部级企业入住，打 造德州总部基地 在双MALL成熟 的带动下，启动 商业街销售，实 现较高售价 特色商业，集 休闲娱乐餐饮于 一体的城市配套， 升级商务服务品 质和档次 百货MALL 写字楼 美食街 城市客厅 家居MALL 4 【整体开发升级】 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 通过低利润联建，引进总部集群进驻； 引进都市产业集群，增强区域活力； 产业带动住宅及公寓的销售。 百货MALL成功招商和运营，带动区域活力，进一步提升项目价值； 写字楼、公寓、住宅等业主入住，社区成熟，新城呈现。 丰富全都市体验功能，完善项目配套； 社区内部居住类配套的升级和完善，增强社区居住氛围； 公建类配套的完善，增强盈利能力。 2012 品牌启动：红星美凯龙MALL年内实现运营； 双核驱动：美凯龙MALL+主流产品同时启动销售，实现回现。 启动年 产业年 配套年 成熟年 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分