枝江“妙尚·财富街”项目营销策划报告.docVIP

枝江『妙尚·财富街』项目营销策划报告 打造中国房地产第一执行力创新营销团队（） Page PAGE 23 of NUMPAGES 67 枝江『妙尚·财富街』项目营销策划小组 目 录 第一部分 市场分析 宏观房地产市场研究 区域商业地产分析 区域竞争楼盘统计与分析 区域消费群体分析 第二部分 项目产品分析 项目概述 项目规划方案 项目产品分析 针对竞争楼盘同质化与差异化分析 第三部分 项目市场定位 项目SWOT分析 项目目标客户群体需求心理分析 项目功能定位 项目商业业态定位 第四部分 项目包装 项目概念包装 项目案名包装 项目形象包装 项目阵地包装 第五部分 价格策略 价格策略 定价原则及方法 价格定位 第六部分 项目广告策略 推广主题 主导广告语 广告阶段性划分 阶段性广告主题 宣传推广策略 广告效果统计与分析 第七部分 营销策略 项目营销策略 销售阶段划分 各销售阶段的策略实施 活动营销 促销策略 第八部分 营销执行 一、销售现场运作流程 二、人员配置、职责及组织架构 三、销售人员招聘、培训、考核计划及内容 四、现场管理制度 五、表格化管理 六、与开发商的沟通机制 第九部分 方案附件  第一部分 市场分析 宏观房地产市场研究 2009年年末，中央政府对房地产的政策频出，从12月7日的中央经济工作会议，到12月9日和12月14日的国务院常务会议，再到五部委出台的“土地新政”，可以说，进入12月份，房地产调控措施出台开始进入密集期。 在中央经济工作会议定调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,给业内吃“定心丸”后，却迅速又出台“国四条”“遏制高房价”，再到传言二套房首付比例提高到50%，最后以1月10日的“国十一条”落脚，可谓一波三折，跌宕起伏，一时之间未来房地产走势扑朔迷离、疑云四起，本文将结合近期国家相关政策进行点评与分析，阐述我司对未来房地产走势的看法。 1、2009年12月7日，中央经济工作会议定调，业内 12月5日至7日，中央经济工作会议在京举行，明确提出，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。 中央经济工作会议提出，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。 在会议公告中，指出要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。 亚展点评： 中央经济工作会议并没有对房地产市场调控有什么明显提示,甚至连暗示的话都没有。市场预期中央不会对房地产市场采取调控措施,因此,经济工作会议的精神一公布,业内“一片欢腾”，地产股出现明显上涨。 加快城镇化建设，将加速中小城市和县级市的基础设施建设和保障类住房开发，相关建筑企业和房地产企业将从中受益。但是，此轮城镇化将首先涉及中小城市而不是一、二线城市；另外，由于部分农村人口在商品房市场仍无法形成有效需求，对于大多数商品房开发企业而言，城镇化进程的加速无法在短期内带来收益的迅速增长。 对房地产行业的发展提出了更高的要求，即房地产的发展要以满足居民合理改善居住需求为出发点，要考虑住房民生问题，更不能忽视住房消费能力，盲目发展脱离普通群众消费范围的房地产。这在一定程度上，为中央后续政策出台提供了伏笔，可谓“乐中有忧”。 2、2009年12月9日，国务院常务会议取消营业税优惠政策 12月9日，温家宝主持召开国务院常务会议，明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，取消了营业税优惠政策，其他住房消费政策继续实施。 亚展点评： 中央经济工作会议召开时间虽然在“迪拜世界债务违约”发生之后，但会议基调却是中央政治局在迪拜世界债务违约发生之前确定，此事件对决策的影响没有反映在经济工作会议的精神里。 于是，12.9国务院常务会议开始出现小规模调控，此时，市场普遍预期，这已经是政府对当前的房地产